📌文章目錄
- 🔍 什麼是「售後回租」？
- 💼 企業為什麼要採用售後回租？
- 🏭 個案分析：影視片廠2.1億交易詳解
- 📊 各產業售後回租實例與表格整理
- 🌐 區域潛力與土地使用規劃分析
- 💡 觀點與建議：售後回租適合哪些企業？
- ✅ 結語：掌握資產靈活策略，搶搭企業轉型列車
🔍 什麼是「售後回租」？
「售後回租」（Sale and Leaseback）是一種常見的資產操作手法，指企業將自有不動產出售給投資人或公司，再與買方簽訂租賃合約繼續使用原物件，讓企業在保有營運空間的同時，釋出資金投入主業或擴大營運。
這種方式常見於需要資金靈活調度、但又不想搬遷或停止營業的企業，例如補教業、連鎖店、影視製作公司等。
💼 企業為什麼要採用售後回租？
企業主選擇售後回租的三大原因如下：
目的 | 說明 |
資金靈活運用 | 將資產變現，資金可投入主業、研發、擴點或其他投資項目 |
保留營運場地 | 無需搬遷，即可持續營運，對於品牌與客戶穩定性更有利 |
避免資產閒置或變動風險 | 避免未來市場波動造成資產價格下滑，也可降低持有成本與稅務壓力 |
🏭 個案分析：影視片廠2.1億交易詳解
2025 年 3 月，阿榮片廠以 2.1 億元出售位於林口太平嶺的片廠，並推估以「售後回租」方式繼續營運。該物件詳細資訊如下：
項目 | 數據與描述 |
建物面積 | 146.5 坪 |
土地面積 | 2214 坪（都市計畫內農業區） |
交易金額 | 約 2.1 億元 |
單位土地價格 | 約 9.5 萬元／坪 |
位置優勢 | 鄰近台北港，預計市道105完工改善交通 |
👉 分析觀點：
本案地點雖為農業區，但未來交通改善後，倉儲與物流業將有極大佈局潛力。影視公司以此方式活化資產，同時鎖定未來升值機會。
📊 各產業售後回租實例與表格整理
台灣近年已出現多起不同產業的售後回租案例，整理如下表：
產業別 | 案例地點 | 成交金額 | 特徵與亮點 |
媒體業 | 台北市大安區復興南路 | 約 5.12 億元 | 東森國際出售總部後仍繼續使用 |
餐飲業 | 永和樂華夜市鍋貼店 | 4714 萬元 | 單價高達162萬元，仍留原址經營 |
金融保險業 | 台北市忠孝西路 | 13.27 億元 | 和泰產險出售整棟老商辦，創近年最高紀錄 |
教育補教業 | 未公開案 | 金額不明 | 留址營運，顯示補教業也朝輕資產化發展 |
🌐 🗺️ 區域潛力與土地使用規劃分析
🔎 林口片廠地段特點解析
林口地區近年來因重大交通建設與產業外溢效應逐漸受到關注。此次交易的阿榮片廠，位於林口與八里交界，緊鄰台北港周邊，從土地性質、交通規劃與產業前景來看，具備特定的發展潛力。
📌 土地使用與法規限制
項目 | 說明 |
📍 土地類別 | 都市計畫內農業區 |
⚠️ 使用限制 | 須符合《都市計畫法》規範，開發用途以農業設施、低密度倉儲、特定附屬建物為主 |
🔒 建蔽率與容積率 | 依新北市都市計畫規範約為建蔽率 40%、容積率 60%，限制開發強度 |
🧾 使用申請 | 若需變更為其他用途，需透過變更使用申請或配合未來整體都市發展政策 |
👉 觀點建議：雖受限於農業區身份，但部分農業區土地經過特定使用計畫審議，如興辦低密度物流倉儲設施，仍具投資價值，尤其對於已具營運主體（如片廠、補教、產險業）更能發揮土地使用彈性。
🚧 基礎建設與交通利多
交通建設項目 | 預計效益 | 預定完工時間 |
新北 105 市道（林口－八里段） | 連結林口至八里、台北港，提升物流與通勤效率 | 預估 2026 年完工 |
國道一號林口交流道 | 快速連接雙北、桃園及內陸工業區 | 現已通車，為本地交通骨幹 |
台北港聯外道路建設 | 增加港區集疏運效率，帶動沿線物流發展 | 部分路段已完工，持續擴建中 |
🔍 實務分析：隨著港區物流逐步外溢，林口與八里區域將成為台北港外圍的「次級倉儲帶」。該區不需負擔市中心高額土地成本，對倉儲、簡易加工、影視拍攝與輕工業等低汙染型產業極具吸引力。
🏗️ 區域產業潛力與佈局機會
📦 適合進駐的產業類型：
- 倉儲物流業（尤其冷鏈與電商倉儲）
- 貨櫃周轉場／簡易分撥中心
- 創意產業基地（如影視製片、道具倉儲）
- 車隊營運總部／修繕維護廠
- 中小型製造加工廠
🧠 策略觀點：
「對於自營企業或重視土地保值型投資人而言，‘使用中’的不動產在短中期內具備極佳資金效益轉換彈性，亦可保留未來開發潛力。」
💡 投資建議與風險提醒
投資利多 | 注意風險 |
✅ 土地價格尚屬合理、具長線增值潛力 | ⚠️ 農業區土地開發彈性低，需評估用途是否符合營運需求 |
✅ 區域交通改善可期，提升通勤與運輸便利性 | ⚠️ 105 市道工程進度仍須追蹤，完工時程可能影響中期營運規劃 |
✅ 現有產業已形成初步聚落，具備群聚效應可能性 | ⚠️ 短期內租賃或轉售市場需求仍屬小眾，流動性略低 |
✅ 保守型投資人可考慮以「長期自用 + 中期租賃」為規劃主軸，避免倚賴短期轉手價差。
💡 觀點與建議：售後回租適合哪些企業？
💬 若企業符合以下條件，採「售後回租」將是資產活化的最佳方式：
- 現金流吃緊但擁有資產：如疫情後營運恢復中企業，可借此挹注資金。
- 營運穩定、地點重要：如補教、診所、物流、製片等行業，位置替代性低。
- 有擴張或轉型規劃：想將資金集中投入創新、電商、或海外市場。
⚠️ 提醒：
售後回租雖資金彈性高，但需留意租約條款、未來租金成本與資產是否升值空間，避免「租不回來」或被動漲租風險。
✅ 結語：掌握資產靈活策略，搶搭企業轉型列車
企業資產活化不是財務問題，而是戰略選擇。
在高利率、資金收緊的環境下，「售後回租」提供了企業保有營運空間與資金靈活調度的雙重優勢。影視片廠、補教業、保險公司等案例證明，不必擁有土地，也能掌握產業主控權。
下一步，企業主應重新盤點旗下不動產，評估是否具備變現潛力，並考量市場熱度與地段發展潛力，打造一條兼顧穩健與彈性的資本之路。