目錄

1. 🔍 事件概述
2. 🏢 預售案「豐采520」詳細介紹
3. 💰 162億元移轉金額拆解與意義
4. 📊 竹北房市與百貨消費力的連動關係
5. 🛍️ 竹北百貨商業環境的未來展望
6. 💡 觀點與建議
7. 📝 結論

🔍 事件概述

2025年3月，竹北市發生一起商用不動產界的重量級交易——「豐采520」百貨樓層以逾162億元的天價完成移轉。這不僅是今年全台最大宗的商用不動產交易，也是新竹地區單筆交易金額的最高紀錄。該案因「天坑事件」曾引起社會廣泛關注，後續發展成為房地產界與投資市場熱議焦點。

此交易揭露了竹北房市在科技產業帶動下，商業地產的強勁發展動能，也顯示出竹北零售業未來成長潛力巨大。

🏢 預售案「豐采520」詳細介紹

「豐采520」位於竹北市自強北路與勝利一路口，是一個複合式住商大樓建案。該建案2019年推出，基地面積約4267坪，規劃兩棟建築，地上最高25層，地下則開挖至32層，內含多層地下商場及停車空間。

💰 162億元移轉金額拆解與意義

本次交易的162.61億元包含了百貨樓層與車位的轉移，扣除車位部分約15.33億元及其面積後，百貨樓層的平均每坪價格約為67.29萬元，反映出竹北商用不動產市場的高價值與未來成長期待。

這樣的資產移轉大多為集團內部調整，顯示該預售案不僅具有高投資價值，也成為企業資產配置的重要一環。

📊 竹北房市與百貨消費力的連動關係

竹北地區近年隨著科技產業的快速發展，房市價格與購買力均持續攀升，帶動百貨及零售業態的活絡。新竹作為台灣科技重鎮，科技新貴與高收入族群形成強大消費動能，直接推升區域內百貨營業額。

高消費力不僅吸引新百貨案陸續落腳，也促使企業加速布局竹北零售市場，預期未來區域消費活絡度將進一步提升。

🛍️ 竹北百貨商業環境的未來展望

目前竹北已經有2022年開幕的遠百竹北店，未來還將有「豐采520」商場與新竹高鐵站旁的Gateway Plaza，三大商場聚集將帶來以下幾大影響：

• 提升區域消費吸引力：多元商業設施齊聚，強化竹北作為新竹縣商業中心的地位。
• 增強生活機能：吸引更多居民與外來消費者，提高居住吸引力與人口密度。
• 促進商業競爭：百貨間競爭有助提升服務品質與創新，刺激消費升級。

這些發展將在未來數年內塑造竹北為更完整且成熟的生活與商業環境。

💡 觀點與建議

商用不動產投資熱潮仍持續，竹北潛力不容小覷

竹北因鄰近新竹科學園區與生醫園區，具備高度的產業聚落效應，吸引大量高收入族群定居，加上區域建設與交通條件日漸成熟，使得竹北成為商用不動產資金匯聚的新焦點。近年來，包括遠百竹北、豐采520等大型開發案紛紛啟動，顯示市場對區域商業潛能的高度信心。對於有意切入商用地產的投資人而言，竹北具備中長期價值潛力，應積極關注未來開發案釋出節奏與市場反應。

• 留意資產流動與集團調整風險，謹慎判讀交易意圖

此次「豐采520」百貨樓層的移轉，儘管總價高達162億元，但屬於集團內部資產重分類，對外部市場並未實質產生所有權轉移。因此，不能簡單視為一般市場交易案例。對於投資人來說，應從資產使用效率、營運模式、租賃狀況等基本面著手分析，避免因高總價誤判實際市場行情。尤其在當前資產價格高檔震盪之際，務必強化對現金流穩定性與資產品質的辨識能力。

• 關注消費者行為變化，實體商場需強化體驗創新

隨著電商崛起與生活型態改變，傳統百貨面臨來客數萎縮與營業模式調整的雙重壓力。未來竹北新型百貨若欲維持競爭力，需從消費者體驗著手，導入更多元化內容，如主題餐廳、親子設施、文創品牌快閃、健康生活館等，才能創造差異化吸引力。此外，透過數位工具導入會員機制與數據分析，也能提高顧客黏著度與回購率。

• 加強周邊交通與公共配套，提升整體商圈價值

商用不動產的成功，不只取決於建物本身，更依賴外部交通便利性與生活機能完善程度。以豐采520為例，雖鄰近竹北核心區域，但如何銜接高鐵、台鐵、公車與自行車道，打造無縫轉乘的交通系統，仍是一大考驗。此外，周邊的停車設施、行人動線、綠地設計與夜間照明等，也是影響商場發展的關鍵因子。建議地方政府與開發單位應加強協作，加速完善相關基礎設施，營造宜商宜居的區域環境。

• 預先布局第二圈帶動效應，掌握擴散型商業紅利

除了主商圈的直接效益，竹北的商業發展也將逐步外擴，帶動第二圈區域如高鐵特區、六家、台元等地段的成長潛力。投資人不妨及早佈局這些尚未完全開發、但具備高生活便利性與可塑性的次級地段，有機會以較低成本卡位未來潛力商圈，享受地價成長與租金報酬同步攀升的紅利。

竹北「豐采520」預售案百貨樓層以逾162億元移轉，創下新竹史上最高商用不動產交易金額，展現出竹北作為新興科技商業重鎮的強大吸引力。隨著科技產業蓬勃發展，區域內百貨商場與零售業態快速成長，未來將形成多點商業格局，提升生活與消費機能。

然而，投資者需警覺高額資產移轉背後的集團內部調整特性，並注意市場波動與消費趨勢的影響。未來竹北區域商業發展能否持續熱絡，將依賴企業的創新策略與公共資源的協調配合。

總體而言，竹北的房市與商業地產正處於快速成長的黃金期，值得持續關注與深度分析。

竹北天坑事件預售案大爆發：百貨樓層以逾162億元移轉，背後真相全解析🚨