「雨遮」🌧️不能登記也不能計價？2018房屋新制一次看懂，不再被公設比誤導！
目錄快速導讀
- 🔍 雨遮是什麼？你家的雨遮可能早已被「誤算」
- 📅 2018前後差很大！雨遮登記制度一次比較
- 🏡 雨遮怎麼影響你的室內坪數與房價？
- ⚠️ 一國三制看懂了嗎？雨遮登記的混亂現況
- 🧾 買房必讀：從權狀看雨遮佔比，避開陷阱
- ✅ 建議與結論：別再迷信低公設比，學會實坪評估！
🔍 雨遮是什麼？你家的雨遮可能早已被「誤算」
雨遮，俗稱「鳥站的地方」，其實並不屬於真正的室內空間，根據《建築技術規則》定義，它是：
- 設置在外牆窗戶或開口上方，向外凸出的結構物；
- 伸出50公分以內者，可免計入樓地板面積；
- 超過50公分則不被納入測繪登記，但在過去卻仍常見計價現象。
這塊你不會站出去、不能曬衣服、也無法放東西的「半空坪數」，在過去卻常被以室內單價計算售價，影響民眾對房屋價值與空間大小的認知。
📅 2018前後差很大！雨遮登記制度一次比較
2018年起，內政部修正《地籍測量實施規則》，對「雨遮登記與計價」下了清楚規範，不再讓建商任意「放大室內坪數」！
🏢 建物取得建照年度 | 登記與計價制度說明 |
2011年4月30日前 | 雨遮可登記、計價 |
2011年5月1日～2017年12月31日 | 預售屋：雨遮可登記、不計價
成屋：雨遮可登記、可計價 |
2018年1月1日以後 | 雨遮不登記、不計價，不再列入坪數 |
📌注意：依建照申請日為準，不是依完工日或購屋日。
這項政策的目的在於：
- 🌱 健全房屋面積登記制度；
- 🧮 減少不實坪數誤導；
- 🔍 降低買賣糾紛與稅務爭議。
🏡 雨遮怎麼影響你的室內坪數與房價？
你是否曾買到「公設比很低」的房子而欣喜，卻發現實際使用空間沒有比較大？這可能就是雨遮作祟！
雨遮影響室內坪數的兩種方式：
- 權狀加總面積膨脹
雨遮雖為附屬建物，但會被計入房屋權狀總坪數。買家常忽略這一點，誤以為實坪更多。 - 公設比錯覺製造
公設比 = 公共面積 ÷ 總面積。
雨遮加大了分母，使公設比數值下降，給人公設少、坪效高的錯覺，實際卻不然。
💡實際上，雨遮不能居住、不能使用，卻被計入總坪數販售，是變相「提高單價、縮小實坪」的手法之一。
⚠️ 一國三制看懂了嗎？雨遮登記的混亂現況
從2011年到2018年，短短七年間出現「一國三制」的奇景：
- 舊屋（2011前）全面登記與計價；
- 過渡期預售屋（2011～2017）登記但不計價；
- 成屋仍登記並計價；
- 2018後雨遮完全排除在計價外。
這讓許多民眾在購屋時混淆不清，尤其權狀明明一樣寫有「附屬建物」雨遮，但計價與否卻截然不同，容易產生誤判。
📌重點提醒：
- 看「建照取得日」，不是購屋日；
- 成屋與預售制度也不同，買預售屋更要仔細閱讀合約。
🧾 買房必讀：從權狀看雨遮佔比，避開陷阱
想知道你買的房子是不是「雨遮水分過高」？以下方法提供參考：
✅ 查閱房屋權狀：
權狀上會明列：
- 主建物坪數
- 附屬建物（雨遮、陽台）坪數
- 公共設施坪數
- 土地持分
將雨遮坪數占總坪數的比例算出來，專業建議是：
📐 雨遮佔比 3%～8% 為合理範圍
若發現雨遮佔比高達10%以上，應提高警覺：
- 詢問是否符合新制；
- 評估實際使用效益是否與價值相符。
✅ 建議與結論：別再迷信低公設比，學會實坪評估！
🧠 買房五大建議：
· 看懂權狀各坪數細項，不只看總坪數
購屋族常只看「總坪數」數字，但事實上，權狀會列出主建物、附屬建物（如雨遮、陽台）、共有部分等詳細分項。忽略這些細項，可能讓你誤以為室內空間很大，實際上可能有不少坪數是「站不進去」的結構。特別是雨遮，即使不能使用，也可能會因為登記而提高房價計算基礎。
· 分辨建照取得年份，避免誤判制度適用
2018年起的建照申請新制對雨遮不再登記也不計價，但舊制房屋仍在市場流通。你看的房子若是2017年取得建照，即使2025年才銷售，也可能適用舊制。搞錯制度時點，可能買貴好幾十萬。
· 實地丈量與使用情境評估，了解哪些空間能用、怎麼用
有些房子看起來坪數很大，但實際使用空間卻令人失望。建議帶著簡易捲尺實地丈量，了解空間是否能放家具、是否能行走，像是雨遮、陽台、機房旁等地即便登記在內，卻難有實用性。換句話說，不是登記在權狀上的坪數，都代表有實質價值。
· 勿過度迷信低公設比，應看「實用率」
許多消費者追求「低公設比」，但公設比的算法若把雨遮等空間計入，反而讓整體面積膨脹，讓你誤以為「室內坪數很實在」。真正應該看的，是主建物面積佔總價的比例，再結合室內使用情況評估實用率，才是判斷划不划算的核心指標。
· 詢問不動產說明書，要求業者揭露所有面積與計價依據
購屋時，務必要求業者出具詳細的不動產說明書，說明每一項面積的計算方式、價格分配依據，並具體說明附屬建物的內容與用途。這不僅是保障自己權益，更是依法可以主張的消費者權利。
雨遮的功能固然重要，但它不該是交易裡的價格陷阱。從2018年開始，制度已逐漸改善，但舊屋制度仍在市場存在，購屋時更應擦亮眼睛。
📌結語：別讓雨遮變成買屋的「隱形陷阱」！
雨遮不是不能存在，而是不該在房屋交易中成為「虛坪計價」的工具。善用制度新制與正確的坪數知識，讓你買屋更透明、更安心。