外國人在台買房有何限制？🏠自備款需充足，買房眉角大解析！

外國人所屬國家允許台灣人在該國擁有不動產，台灣才允許該國人於台灣購屋。
台灣政府依此與77個國家簽訂互惠協定，如日本、韓國、馬來西亞等屬於「完全平等互惠國家」。
其他國家則有附條件互惠或非互惠，如菲律賓只能購買40%以下的分隔所有權建物，日本則無此限制。
非互惠國家的居民基本上無法依法直接購買台灣土地，但可透過設立公司名義間接購買。

以下表格簡述互惠分類：

互惠類型	代表國家	購屋權利說明
完全平等互惠國家	日本、韓國、馬來西亞等	可自由購買房地產
附條件平等互惠國家	新加坡、香港、菲律賓等	部分限制，如所有權比例限制
非平等互惠國家	印尼、越南、澳門等	不得直接購買土地，需透過法人方式購買

🏞️ 土地類別與用途限制詳細說明

外國人在台購買不動產，除了必須符合互惠條件，還受到土地法的多項限制：

限制項目	內容說明
禁止購買的土地類別	林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、軍事要塞區域、邊境土地等不准移轉或租賃給外國人。
土地用途限制	僅能購買住宅、營業場所、辦公室、工廠、醫院、學校、教堂、使領館等特定用途土地。
特殊投資項目	需經政府核准，且必須有助於重大建設或經濟發展，外國人才能取得。

以上限制確保關鍵自然資源及國防安全不受影響，同時限定外國人購屋必須用於合法、正當用途。

📝 外國人購屋流程及所需文件

外國人在台買房的流程與一般人類似，但需要額外準備的文件較多。

流程簡述：

查詢所屬國家是否為平等互惠國。
準備互惠證明文件、土地使用分區證明等附加文件。
向地政事務所申請不動產登記，並由直轄市或縣市政府核准。
核准後完成過戶手續。

申請所需主要文件：

文件名稱	備註
互惠證明文件	證明外國人所屬國為互惠國。
土地使用分區證明	都市計畫內土地需附，非都市計畫則免。
身份證明文件	護照、居留證或公司登記證明等。
申請書	地政事務所提供。
特殊投資核准文件（如有）	需經中央主管機關核准。

申請核准通常需7至14天。

💰 貸款成數與自備款須知

許多外國人關心的問題是：「外國人在台可以貸款買房嗎？」

答案是：貸款限制嚴格，成數偏低，自備款需非常充足。

條件	說明
需要長期居留證和工作證明	單有護照無法貸款，必須有穩定居留和工作。
保證人需求	需找台灣人信用良好的保證人。
貸款成數	多數銀行成數較低，約3-4成為常態。
還款年限	通常較短，減少銀行風險。

因此，外國人多數須備足自備款，才有機會完成購屋。

🏢 大陸地區人民購屋特別規定

大陸地區人民購買台灣不動產的規定相當嚴格，須申請許可且文件複雜。

規定重點	內容
需經內政部核准	申請流程繁瑣，必須透過正式申請。
禁止移轉給大陸配偶及一等親	台灣居民不得將不動產轉給大陸配偶與近親。
文件要求	包括身分證明、公證文件、委託書及切結書等。

此規定防止不動產流入大陸資本無序擴散，保障台灣市場穩定。

💡 觀點與建議

· 自備款充足是購屋成功的關鍵
外國人在台灣購屋，最常面臨的挑戰之一就是貸款成數相較本國人低很多，甚至有些銀行根本不提供貸款。因此，準備充足的自備款成為必要條件。建議外國買家在購屋前，仔細評估自己的財務狀況，並預留足夠的資金以應付頭期款及相關稅費，避免因資金不足而影響交易進行。尤其是高價住宅或熱門區域，房價本身就高，自備款缺口可能非常龐大，預先規劃更能提升購屋成功率。

· 審慎挑選土地類型，避開法令禁售地段
依據土地法規定，外國人禁止購買特定類型的土地，如林地、漁地、狩獵地、水源地及軍事用地等。若投資時忽略這些限制，不但可能導致購屋流程受阻，還有被政府強制拆除或沒收的風險。建議買家購屋前務必確認土地用途及地段合法性，可透過專業不動產仲介或地政事務所確認，避免因資訊不足而造成損失。

· 利用法人名義購屋是非互惠國家買家的可行方案
對於非平等互惠國家的外國人（如印尼、越南等），直接購屋受限甚多，無法直接取得土地所有權。但若在台灣設立法人公司，則可透過法人名義購買不動產。這樣的做法雖然可以突破個人購屋限制，但同時也涉及較複雜的公司設立、稅務申報及法律責任。建議有意採用此方式的買家，事先諮詢專業法律及財務顧問，確保符合相關法規，並合理規劃稅務負擔，避免日後產生爭議。

· 長期居留證與穩定工作有助提升貸款成功率
銀行在審核外國人貸款時，不僅關注身份文件，還特別重視申請人是否持有有效的居留證及有穩定的工作收入。持有居留證且在台工作穩定的外國人，通常更容易取得銀行信任，獲得較高貸款成數與較長還款期限。相反，短期簽證或無固定收入者，貸款申請成功機率較低。因此，若計畫在台長期居留並購屋，建議先確保合法身份並維持穩定職業，以提升貸款資格。

· 審核程序需耐心等待，提前做好時間規劃
外國人購屋過程中，涉及身份審查、互惠資格確認及土地使用合法性審核，流程較台灣本地民眾繁複。通常整個申請核准時間約需7至14天，有時甚至更久。若涉及法人購屋或特殊投資，審核時間更長。建議買家在交易流程安排上要有充足的時間預留，切勿心急催促，以免影響交易進度。提前掌握審核時程，也能避免錯過重要期限與契約履行日期。

· 重視法律與稅務規劃，避免後續風險
外國人在台購屋除了需遵守土地法規外，還需注意相關稅務義務，如契稅、地價稅與房屋稅等。有些情況下，外國人購屋後可能面臨較高的稅負壓力。建議購屋前，除了了解土地及房屋的使用限制，還要諮詢稅務專家評估未來稅負，並合理規劃持有成本。適當的法律與稅務規劃不僅能避免罰款與法律糾紛，也有助於提升資產的長期穩定性。

🏁 結論

外國人在台灣購屋雖然存在一定門檻，但絕非不可行。關鍵在於必須嚴格遵守「平等互惠原則」，且注意台灣法律對土地類別與用途的限制。此外，貸款條件對外國人較為嚴苛，通常貸款成數低且還款期限較短，這就要求買家準備足夠的自備款，以確保購屋過程順利。持有居留證及穩定工作者在申請貸款時，通常更具優勢，也能大幅提升購屋成功機率。

另一方面，非平等互惠國家的外國人可考慮透過法人名義購屋，但須額外留意相關法規與稅務問題，建議尋求專業顧問協助以避免風險。整體來說，外國買家在決定購屋前，務必先詳細了解自己國家與台灣的互惠關係、土地使用規範及貸款政策，並做好財務與時間規劃。

台灣不動產市場近年來持續吸引外國投資者與台商回流，具備優質的生活環境與穩定的經濟發展潛力。只要遵循相關法令並充分準備，外國人仍可順利置產，享受台灣帶來的投資與生活雙重利益。建議外國買家多方蒐集資訊、慎選專業仲介，確保每一步都符合法律規範且符合自身需求，讓購屋過程更為順利、安心。

外國人在台買房有何限制？🏠自備款需充足，買房眉角大解析！