🏠【2025新青安懶人包】房貸快問快答一次懂！延期？貸款8成？教你避開核貸地雷
📌 目錄
- 🔍 新青安延長與否？官方說法一次看懂
- 💼 房貸認定收入時間點？現金族要注意！
- 💸 頭期款不能用信貸？金流審查嚴格中
- 📈 最新房貸利率與成數分析
- 🧾 收入高＝貸款高？房價鑑價影響更大
- 🏡 名下有房還能首購？實務解析
- 📊 2025房市貸款趨勢與數據總覽
- ✅ 編輯建議與結論：申請新青安前必看重點
🔍 新青安延長與否？官方說法一次看懂
新青安（青年安心成家購屋優惠貸款）政策深受首購族關注，但它並不是永久政策。根據財政部國庫署明確公告：
⏰ 新青安貸款適用期間：即日起至2026年7月31日止，不會再延長。
若你已購買預售屋，請務必確認交屋與貸款時間點是否能落在補貼期間內，錯過即無利率補貼優惠！
💼 房貸認定收入時間點？現金族要注意！
🏦 公股行庫在審查房貸時，會以最近一年的「穩定收入」為主要評估依據。
工作類型 | 收入認定標準 | 建議做法 |
正職薪資族 | 看近一年完整扣繳憑單 | 無須額外準備 |
現金工作者 | 看存入紀錄、保險投保 | 建議提早一年開始存入、投保勞健保 |
兼職接案者 | 查看匯款紀錄、報稅資料 | 提早建立財力證明紀錄 |
📌 提醒：光靠存款不足以證明還款能力，要有穩定收入紀錄才穩當。
💸 頭期款不能用信貸？金流審查嚴格中
近年金管會為了遏止過度投機炒房，嚴格禁止「增貸或信貸作為購屋頭期款」。
🚫 「先信貸再房貸」這種操作方式，銀行查到用途不符，將直接拒絕核貸。
✅ 正確做法：
- 自備款來源應來自儲蓄、贈與、繼承或其他合法收入
- 不動用個人消費性貸款作為購屋資金
資金來源 | 是否可用作頭期款？ | 備註 |
儲蓄 | ✅ | 最穩定 |
家人贈與 | ✅ | 建議備妥贈與書 |
信貸/增貸 | ❌ | 會被認定為消費性資金 |
📈 最新房貸利率與成數分析
根據聯徵中心與央行最新資料（2025Q1）：
類型 | 平均利率 | 說明 |
新青安補貼後 | 1.775% | 政府補貼至2026年7月止 |
新青安補貼結束後 | 約2.275% | 回到原始利率結構 |
民營銀行首購貸 | 2.5%～2.8% | 無政府補貼，利率略高 |
📉 2025年Q1平均核貸成數僅 71.82%，創下近20季新低！
這表示即便房價1000萬，你能核貸金額可能僅約718萬，需準備足夠頭期款。
🧾 收入高＝貸款高？房價鑑價影響更大
很多民眾誤以為收入高就一定能貸到成交價格的80%，但實際上：
🏦 銀行是以房屋鑑價為基準來計算貸款成數，而不是成交價！
成交價 | 銀行鑑價 | 最高貸款（鑑價x80%） | 實際貸款成數（對成交價） |
1000萬 | 900萬 | 720萬 | 72% |
1000萬 | 850萬 | 680萬 | 68% |
📌 銀行會保守鑑價來控制風險，因此切記：「收入高 ≠ 一定可貸8成」。
🏡 名下有房還能首購？實務解析
許多人曾收受家人贈與一戶未貸款的房子，問：「這樣我還是首購族嗎？」
❌ 新青安資格無法申請
✅ 可使用民營銀行首購方案
📊 2025房市貸款趨勢與數據總覽
依2025年最新統計，房市有明顯「轉冷」趨勢：
項目 | 2025年Q1數據 | 備註 |
平均房貸利率 | 2.36% | 為2009年以來新高 |
核貸成數 | 71.82% | 20季新低 |
新青安4月受理件數 | 4,422件 | 年減逾3成 |
撥貸件數 | 4,144件 | 較去年同期減近4成 |
銀行承作意願 | 明顯下降 | 多家公股行分行月辦件數不到1件 |
📉 整體顯示民眾購屋動能減弱，銀行放貸也更審慎。
✅ 編輯建議與結論：申請新青安前必看重點
綜合觀察，目前房貸市場與新青安政策正處於「信貸緊縮」與「補貼倒數」的雙重壓力下，申貸難度提升、條件嚴格，加上政策只延續到 2026年7月31日，購屋族更應精準掌握時間點與財力規劃，才能爭取最佳貸款條件。
✍ 編輯觀點與建議
🧾 申貸前一年起，即準備財力與收入證明
銀行對貸款人收入的審核，並非看申請當月薪資，而是傾向觀察整年度的穩定收入紀錄，這對自營業者、接案工作者與「現金族」格外重要。
📌 建議行動：
- 提前1年將現金收入定期匯入帳戶。
- 提供薪資轉帳證明、勞健保資料、稅單或報稅資料佐證穩定性。
- 可輔以定存單、保單、基金、股票等財力證明，強化信用評估。
💸 謹慎處理金流來源：頭期款絕不能用信貸或增貸資金
金管會早已明文要求：不得以信用貸款或其他不動產增貸作為購屋頭期款來源，違者可能導致整筆房貸申請被退件，甚至留案紀錄。
📌 建議行動：
- 頭期款務必來自自有資金（如存款、家族資助、股票變現）。
- 不得先用信貸，再繞道還房貸。
- 若資金來源不清，銀行會進行金流回溯，影響審核結果。
📅 掌握時間點：盡可能於2026年7月31日前完成撥貸
新青安政策確定「不再延長」，相關優惠補貼只到 2026年7月31日，錯過就要轉為民營銀行利率，差距達0.5~1碼以上，貸款壓力顯著升高。
📌 建議行動：
購屋階段 | 建議行動 | 補充說明 |
預售屋已簽約但未交屋 | 詢問建商最快交屋日並評估撥款時程 | 建議提前與建商、銀行聯繫 |
成屋看屋中 | 優先挑選已完成或可快速交屋的物件 | 搶搭補貼末班車 |
僅打算觀望 | 留意2026年初後申貸可能需轉回市價利率 | 估算財務壓力是否承受得住 |
🏠 注意鑑價與貸款落差：成交價不是核貸基準
銀行最終核貸金額，取決於其內部「鑑價報告」，若房價評估值低於成交價格，最高貸款成數仍以鑑價為準，導致貸款與實際房價之間出現資金落差。
📌 案例解析：
項目 | 成交價格 | 銀行鑑價 | 貸款成數 | 可貸金額 | 需補頭期差額 |
案例A | 1,200萬 | 1,100萬 | 80% | 880萬 | 320萬 |
案例B | 1,200萬 | 1,000萬 | 80% | 800萬 | 400萬 |
📌 建議行動：
- 預留至少20%頭期資金外，還需準備鑑價差額的補充現金。
- 申請前可先找代書或估價師初估該區行情，避免高買低貸。
🚫 新青安並非「首購萬靈丹」：名下有房者限制多
若名下已有房屋（即使為贈與或未貸款），即不符合新青安資格，但仍可轉而申請一般首購貸款。惟其條件與利率優惠程度明顯不同，且不一定有寬限期。
📌 比較表：新青安 vs 民營銀行首購貸款
項目 | 新青安房貸 | 民營銀行首購貸款 |
是否限首購 | ✅ 限首次購屋 | ❌ 不一定 |
政府利率補貼 | ✅ 有1.5碼補貼 | ❌ 無補貼 |
貸款年限 | 最長40年 | 約30年 |
寬限期 | 最長5年 | 通常無寬限期 |
最高額度 | 1,000萬 | 視資產與收入核定 |
📌 建議行動：
- 若因繼承、贈與等原因已名下有房，應改申請民營行庫貸款。
- 可嘗試提供額外財力證明，增加核貸額度與信用分數。
📉 房市降溫趨勢延續中，應做好房價風險控管
根據聯徵中心最新統計（2025 Q1）：
- 平均房貸利率創2009年以來新高，達 2.36%。
- 房貸平均核貸成數僅 71.82%，創下近20季新低。
- 八大公股銀行新增承作量創「今年次低」。
📌 市場趨勢提醒：
- 房市交易明顯轉冷，價格趨向修正。
- 購屋民眾需審慎評估「後市風險」、「轉售能力」與「租金報酬」。
- 建議留意2026年後若房價回調，是否影響自己資產配置與財務壓力。
📚 延伸閱讀與實用連結
📢 結語：如果你正在規劃購屋、首購或想利用新青安政策節省利息，2025～2026是關鍵窗口。趁利率仍低與政策優惠尚在，把握時間、備齊資料、避免錯誤操作，才能順利貸到最優惠的房貸方案！