✈️【桃園航空城造鎮風暴】10大街廓集體動土！「鋼構預鑄」拚1年入住，房價3字頭起跳？

📚 目錄快速導讀

• 🏙️ 引言：台灣最大開發案再進化
• 📌 項目概況總覽：誰、何地、怎麼蓋？
• 🛠️ 建築特色解析：「鋼構預鑄」工法是什麼？
• 📊 表格分析：重建成本 vs 區域行情
• 🚇 交通與機能佈局一覽
• 🏡 安置 vs 自建：重建戶的集體智慧
• 💡 觀點與建議：航空城造鎮，下一步看什麼？
• 🧾 結語：菓林里，從拆遷戶到先行者

🏙️ 引言：台灣最大開發案再進化

桃園航空城，一個總規模超過6,000公頃的國家級都市更新計畫，如今進入關鍵轉折點。大園區的菓林里10大街廓集體造鎮案正式開工，由150戶拆遷居民組成自建團隊，透過「鋼構預鑄」建築工法，預計1年內完工入住，不僅是區域開發的里程碑，更可能成為全台都市更新的新典範。

📌 項目概況總覽：誰、何地、怎麼蓋？

這場「自發性造鎮運動」，不只是一場單純的建築案，更是居民主動參與城市規劃的里程碑。

🛠️ 建築特色解析：「鋼構預鑄」工法是什麼？

🔧 鋼構預鑄建築是一種將構件預先於工廠製作、現場快速組裝的施工方式，具有以下三大優勢：

1. 🚀 施工速度快：減少現場灌漿、等待養護等工序。
2. 🔩 精準度高：工廠預製標準化構件，誤差小、品質穩定。
3. 🧱 結構耐震佳：鋼構在地震時可彈性變形，減少倒塌風險。

對於150戶同步開工的大規模住宅案，採用此法有助如期完工，降低管理與協調難度。

📊 表格分析：重建成本 vs 區域行情

💰 節省建築費只是表面價值，背後代表的是居民「主導權的回歸」，將重建變成主動選擇，而非被迫接受。

🚇 交通與機能佈局一覽

📍地理位置優勢：

• ✈️ 鄰近桃園國際機場
• 🚆 機場捷運坑口站（步行可達）
• 🚉 未來捷運綠線菓林站預定地

🌳 市府規劃設施：

• 3座公園與綠地
• 未來將為大型產專區（如統一企業、星宇航空、台灣人壽進駐）
• 教育與社區設施同步完善中

這意味著，不僅是自住需求，未來投資或出租也具高度潛力。

🏡 安置 vs 自建：重建戶的集體智慧

傳統安置多為被動接受配地、由政府發包統一興建，但菓林里這次反其道而行，由居民主動整合、集資發包，重點如下：

🔹 成本控制：以量制價，每坪造價壓低至13.8萬。
🔹 施工效率：集體動工，有效整合水電等配套工程。
🔹 資源共享：統一選擇建築師、營造商，省去溝通成本。
🔹 政策配合：市府補助與容積獎勵同步配套，加速進度。

這種模式若能成功執行，不只是一場造鎮，更可能成為都市更新的示範案例。

💡 觀點與建議：航空城造鎮，下一步看什麼？

桃園航空城正進入「安置轉建、區段造鎮」的實質階段，而菓林里造鎮案的誕生，不只是單一社區的重建工程，更是整個航空城安置政策執行力與整體都市治理效率的檢驗指標。未來的發展，將圍繞以下三大焦點進行觀察與反思：

🔍 1. 模式可複製嗎？共識凝聚是唯一條件

150戶重建戶能成功啟動造鎮，不只是「建築上的成功」，更是居民溝通、信任與整合的成果。這種由下而上的整合模式，在法規鬆綁、補助加碼、市府協調等外部條件支持下展現成效，但真正核心在於里民之間能否「同心同願」。

其他安置街廓雖具備相似條件，但若居民內部意見分歧、互信不足，將無法如法炮製此案例。因此，建議市府設置「造鎮社區平台」，協助街廓間經驗交流，提供法律、財務與建築顧問資源，讓造鎮模式由個案變成機制。

🔍 2. 「鋼構預鑄」是否將成新常態？速度、品質、成本的三角平衡

「鋼構預鑄」過去常用於大型商辦與快速成屋，如今首次被大量應用於自建透天社區，是一大創舉。此工法能快速完成施工節點、減少現場變數，也相對適合集體造鎮案，但其廣泛普及仍面臨三大挑戰：

• 材料成本與波動性：鋼材報價與全球市場連動，若價格飆升，將對低成本造鎮形成壓力。
• 工班技術門檻：預鑄需高精度施工，對營造商與技術人力的要求比傳統工法更高。
• 適用性與靈活性：設計自由度受限，對於小戶數或非標準地形的區塊，可能不易套用。

未來是否能成為常態，取決於政府能否建立「技術型標準流程」與「工法補助誘因」，降低中小建案應用門檻，形成從制度到市場的雙軌推進。

🔍 3. 重建與升值能否平衡？別讓家園成為新一輪排擠工具

根據目前行情，造價13.8萬元/坪的新屋若釋出市場，極可能轉手至每坪40萬以上的行情，房屋增值已是不可逆的趨勢。但對於原本拆遷戶而言，這不全是好消息：

• 若無自住需求、想脫手轉售，會面臨高額稅負與買賣流程門檻；
• 若想回購周邊其他新案，已難以負擔市場價格，變成「蓋得起房，買不起鄰居」的窘境；
• 租屋市場也將因地段轉型而調漲，對於弱勢族群更加不友善。

建議市府推動「造鎮保價條款」與「自用戶獎勵制度」，例如設計「10年內不得轉售」規範，或提供長期居住者稅負優惠，確保造鎮成功不淪為炒房溫床，而是安居落地的保證。

🧾 結語：菓林里，從拆遷戶到先行者

菓林里10大街廓的集體造鎮，不只是150戶居民的集體逆轉，更是桃園航空城邁入「參與式開發」的新起點。在這裡，我們看到的不只是機場旁一片熱鬧工地，而是一群人對家園的期待與實踐。

從最初的拆遷通知、到選擇留在原地重建，這群居民沒有等待政策安排，而是自己組織、自己選擇建築師、營造廠，甚至談妥造價與工期。他們不再只是政策的接受者，而是未來城市風貌的共同設計者。

這場造鎮運動，未必華麗，卻極具意義：

• 它證明居民能從拆遷的陰影中走出，重拾主導權；
• 它啟動「集體自建」這個幾近被遺忘的都市發展可能；
• 它也提醒政府與開發者：城市的核心不是計畫書上的地塊，而是住在那裡、願意為之努力的「人」。

桃園航空城尚有百餘個安置街廓尚待啟動，未來還會有更多造鎮故事陸續展開。但在這之前，菓林里已經寫下最重要的第一章，不只為航空城，也為整個台灣的都市更新提供了參考模型。