📌目錄導讀
- ✨ 引言：基隆都更新篇章揭開
- 📍 地段與交通分析：核心中的核心
- 🗺️ 基地基本資訊與現況整理
- 🧩 發展潛力：四大優勢總盤點
- 🏗️ 都市更新模式與預期效益
- 🏢 空間機能布局規劃想像
- 📊 表格分析：與周邊開發案比較
- 💬 観點與建議：可行性與發展策略
- ✅ 結語：七堵新門戶，從轉運點到生活核心
✨引言：基隆都更新篇章揭開
基隆市七堵區，作為連接大台北與東北角的重要交通節點，一直以來被視為北台灣的轉運樞紐。近期，台灣港務公司基隆分公司正式啟動「一德新村都市更新案」，位於七堵火車站旁的1.1公頃基地，將透過都市更新權利變換方式，對外公開甄選實施者進行整體開發。結合基隆捷運七堵站未來通車、周邊多元發展計畫，預期此案將為七堵核心注入全新城市能量。
📍地段與交通分析：核心中的核心【補充說明】
本案基地最大優勢即為「地段條件優異」。其位置具有以下交通與機能優勢：
項目類別 | 說明 |
🚉 軌道優勢 | 鄰近七堵火車站、未來基隆捷運七堵站，串聯台鐵與捷運路網，具備通勤、觀光與產業物流三重功能，是北北基地區難得的雙軌道匯聚站點。 |
🛣️ 道路連接 | 快速接通中山高、62快速道路，便利往來雙北與東北角，未來若結合基隆捷運與TOD開發，七堵將成為北基隆重要轉運節點，交通便利性具備升級空間。 |
🏪 生活機能 | 步行可達市場、學校、公所、醫療等生活設施，周邊亦有郵局、便利商店、銀行等，完整支撐人口移入後的日常需求，是宜居與可持續發展的重要基礎。 |
🏢 商辦聚落 | 附近為陽明海運總部，周邊有潛力作為辦公與產業聚落，亦可導入海運、倉儲、物流或智慧產業鏈，形成「港埠經濟」與都市發展連動的新模式。 |
👉 此案地段優勢不僅具「現在進可攻、退可守」的安全性，也具備隨著軌道建設完成而爆發的未來性，是典型的雙軌＋公路＋生活＋產業的多軸交會地段。
🗺️基地基本資訊與現況整理【補充說明】
項目 | 說明 |
面積規模 | 原持有土地約1.1公頃，若整合可達1.4公頃，基地規模在北部市中心開發案中相對稀有，擁有發展彈性與潛在擴張空間。 |
土地使用現況 | 原為基隆港務局宿舍區，現多為閒置或老舊建築，結構破損率高、使用效益低，亟需透過都更提升環境品質與土地利用率。 |
土地權屬 | 主要由基隆港務公司與基隆市政府持有，周邊部分屬台鐵與台灣菸酒公司，若能整合將減少權利協調時間，提升整體招商誘因。 |
都市計畫分區 | 屬於市中心核心區段，發展潛力高，預期可做商業、住宅、公共服務複合使用，亦可配合捷運站體進行TOD導向規劃。 |
未來開發工具 | 將採取「都市更新權利變換」模式辦理，兼顧公益與開發誘因，有利吸引民間投資並促成跨機關整合。 |
🔍 補充觀點：此基地原先屬於港務資產，地點鄰近鐵道與捷運系統，擁有明確的開發目標與產業想像，若能妥善導入市場機制，極可能發展為「以交通為核心的高效生活城區」。
🧩發展潛力：四大優勢總盤點【補充說明】
- 🌆 基地規模適中，利於一次整體開發
相比於多數都更案基地碎片化、權利人複雜，本案具備土地集中與形狀方整的兩大優點，特別適合導入統一規劃、分期執行的開發案，有助降低財務與工程風險。 - 🚆 交通節點地位確立，帶動價值重估
未來捷運建設將形成基隆區域的通勤主軸，而七堵作為中繼站點與轉運樞紐，不僅方便往返台北，更將成為「居住宜人＋就業便利」的混合功能區，對房市與商業市場均具強力支撐。 - 🧑💼 鄰接大型企業總部，具企業外溢效益
陽明海運總部坐落旁側，其員工、訪客與供應鏈皆會產生空間使用需求，若結合周邊商辦空間與服務設施，可望打造基隆版「企業總部圈」，複製南港、中壢等地企業聚落經驗。 - 🏘️ 生活機能成熟，有利導入住宅產品
該案地段生活條件具備多樣性與便利性，特別適合規劃小家庭、青年住宅或社宅產品，未來亦可導入托育、文教設施，吸引長期人口移入，強化社區活化目標。
🏗️都市更新模式與預期效益【補充說明】
透過都市更新權利變換，本案將可：
- 🧾 有效解構老舊使用模式：將原宿舍型建物轉為高容積可控性建築，藉此提升土地產值與整體都市景觀。
- 🏙️ 形塑現代化市中心意象：新街廓與立面設計可導入海洋、鐵道、捷運等元素，建立七堵專屬的現代都市識別系統，擺脫基隆過去港區老舊印象。
- 📈 刺激產值與就業機會：預估可提供數百個工作機會與住宅單元，若結合周邊商場與轉運站，更能形成就業與居住的雙軸動能。
- 👫 建構共融城市框架：結合公私協力、社福設施與開放空間，引導民間參與同時確保公共利益，成為未來基隆都更計畫的重要參考指標。
🏢空間機能布局規劃想像【補充說明】
機能分區 | 說明 |
🏬 商業設施 | 可規劃捷運共構商場、連鎖零售、共享辦公空間、複合式影城等商業機能，並提升街區活化與日常消費吸引力。 |
🏢 辦公空間 | 導入中小企業總部、物流科技辦公室、創新加速器等使用單位，與港埠產業形成垂直整合供應鏈。 |
🏠 住宅單元 | 除首購住宅外，可依市府規劃納入社會住宅，提升居住包容性，同時吸引年輕人口移入與穩定人口結構。 |
🏞️ 公共設施 | 可打造廣場綠地、空橋連通捷運出入口與車站、增設綠能電動車停車空間，進一步打造低碳永續街廓。 |
📊表格分析：與周邊開發案比較【補充說明】
比較項目 | 七堵德新村都更案 | 基隆捷運共構案 | 站前商場案 |
面積規模 | 1.4公頃（整合後） | 未明確公告 | 約0.6~0.8公頃 |
發展模式 | 權利變換都更 | 捷運共構 | 市府主導招商 |
交通優勢 | 雙鐵交會 | 捷運專用 | 台鐵站前 |
使用機能 | 商辦＋住宅混合 | 商場＋捷運設施 | 商業為主 |
預期完成時間 | 待招商後展開 | 捷運計畫同步 | 計畫規劃中 |
📌 補充觀察：與周邊相比，七堵德新村案在地段可整合、使用彈性與未來規劃自由度方面，擁有明顯優勢，有機會成為七堵區內第一個真正完整實踐「捷運導向混合型社區」的示範案。
💬觀點與建議：可行性與發展策略
- ⚙️ 積極協調跨機關整合：港務公司、市府、台鐵、台菸公司等須及早協調，保障整體規模發揮。
- 🧱 招商條件應設合理彈性：因應市場景氣波動，可調整容積、用途與分期策略，以吸引開發者進場。
- 🧭 區位策略應向捷運節點對齊：應將發展核心與捷運站串聯，提升人流與商業帶動效果。
- 🧑💼 產業定位可參考港區特性：導入海運、物流、倉儲科技產業，形成產業聚落。
✅結語：七堵新門戶，從轉運點到生活核心
基隆七堵長期被視為轉運型城市節點，未曾真正成為「留人」的地點。但隨著捷運延伸、交通軸線強化，以及德新村都更案正式啟動，七堵正逐步轉變為一個能夠「生活、就業、移居」的新型市中心。
本案基地不只是單一開發地，而是重新定義七堵角色與城市定位的契機。透過產業導入、住宅混合、空間活化，將為七堵創造真正具有厚度與韌性的城市發展未來。若計畫得以順利推進，七堵將不再只是往來的過站，而是北台灣另一個不可忽視的核心生活圈。