📌快速目錄

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🏦 政策背景：第七波信用管制帶來什麼？

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🧭 各都會走勢總覽：房價與議價率出現分歧

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📈 桃園市：逆勢突圍的強勢區

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📉 新竹市：熱區降溫，讓利求成交

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🔄 雙北市：蛋黃強撐、蛋白鬆動

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📊 台中市：重劃區與成熟商圈的雙軌策略

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📍 台南市：房價漲、議價更寬鬆的兩極現象

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💬 建商策略變化：議價空間大於明降價

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🧭 結語：後打炒房時代的房市節奏

🏦政策背景：第七波信用管制帶來什麼？

2024年起，央行正式啟動第七波房市信用管制措施。此波調控包括：

這些政策不只抑制炒作，也間接影響建商開價策略與買方議價力，導致市場出現地區性「價量雙向分歧」的現象。

🧭各都會走勢總覽：房價與議價率出現分歧

下表整理七大都會區在打炒房後的「新案開價年增率」與「議價率變化」，呈現出不同市況態勢：

📈桃園市：逆勢突圍的強勢區

桃園可說是這波打炒房後最具韌性的都會區之一。數據顯示：

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新案平均開價站穩40萬元/坪，年增10.1%，全台最高

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議價率從9%下降至7.4%，建商對價格仍具高度信心

📌 背後原因：

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桃園持續受益於北客外溢效應與航空城建設利多

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A7、青埔等重劃區新案仍供不應求

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建商惜售心態強，推案重點區開價不退讓

👉 桃園正走出自成一格的房市節奏，對價格極具支撐力。

📉新竹市：熱區降溫，讓利求成交

新竹近年房市由竹科題材帶動，但本波調控下明顯進入修正階段：

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新案開價無明顯上漲，部分甚至出現回跌

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議價率升至8.2%，反映市場對價格回應冷靜

📌 背後觀察：

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科技業景氣略微降溫，買氣保守

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建商轉向讓利操作，主打價格敏感區

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過去高價區域（如關埔、竹北）已進入盤整期

🔄雙北市：蛋黃強撐、蛋白鬆動

📌 補充解析：

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台北市房價高原期形成「不跌不漲」現象，豪宅案仍持續推動，但成交速度緩慢。

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新北市蛋白區（如淡水、五股）出現部分讓利，新案紛紛調整銷售話術與付款條件。

📊台中市：重劃區與成熟商圈的雙軌策略

台中呈現「新區保價、舊區高價」的雙核心：

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重劃區如北屯機捷、台中港等減量推案，保住價格基礎

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成熟區如七期、公益路商圈等，新案供給稀缺，撐盤力道強

📌 市場策略轉向：

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開價不漲，但改採低首付、高坪效訴求吸引買氣

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建商透過付款方式與折扣空間靈活處理買方猶豫

📍台南市：房價漲、議價更寬鬆的兩極現象

台南則呈現出「高低價差拉大」的現象：

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開價年增11.8%，全台第二

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議價率卻上升2.3%，為全台最大

📌 背後原因：

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新案分佈極端，有豪宅級開案也有平價小宅推案

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買方對高價區感到壓力，逼迫業者讓利以求成交

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投資性買盤大幅減弱，自用族主導市場節奏

💬建商策略變化：議價空間大於明降價

📌 換句話說：建商在案場實務中，採取「明面上撐價，暗地裡讓利」的靈活操作方式，使房市看似持穩，實則逐步適應市場現況。

🧭結語：後打炒房時代的房市節奏

經過一年高壓調控後，台灣房市逐步進入「去投機、回歸剛需」的新格局。觀察七大都會區，已出現以下趨勢：

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價格不再全面上漲，而是區域分化明顯

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建商不再盲目挺價，開始重視成交彈性

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自住需求回歸主流，購屋者審慎比價

整體而言，2025年房市走勢將進一步由政策影響走向實質供需博弈，不再是單一因素推動上漲。購屋者可善用當前資訊落差與區段落差，尋找符合自身需求與價值的區域入手，審慎操作、穩中求勝。