⏩快速目錄

• 🔍 引言：房市轉型中的新局
• 📊 表格解析：六大建商收益型不動產布局概況
• 🏢 國泰建設：從辦公大樓到大型商場的資產保留策略
• 🛍️ 達麗建設：南下高雄、屏東打造消費聚落
• 🏨 皇翔建設：多元商業空間經營與未來想像
• 🌐 興富發與冠德：長期耕耘與資產保留升級
• 💡 市場趨勢觀察與未來挑戰
• 📌 結語：穩健資產策略的新思維

🔍 引言：房市轉型中的新局

近年來，在房市交易節奏放緩與政策緊縮的雙重影響下，傳統「購地—推案—銷售」的建商營運邏輯正經歷結構性轉變。以國泰、達麗、皇翔、興富發、冠德為代表的多家大型建商，不約而同啟動新戰略：保留收益型不動產、穩定租金收入來源，進一步提升資產活化與資本報酬率。

這種策略轉向，標誌著建商角色正由單純「開發銷售者」向「長期資產經營者」升級，也使不動產市場走向更多元而穩健的發展軌道。

📊 表格解析：六大建商收益型不動產布局概況

🏢 國泰建設：從辦公大樓到大型商場的資產保留策略

國泰建設是此次轉型趨勢中最具代表性的企業之一，從南港「利百代」辦公大樓只租不賣開始，逐步擴展至多元商業型態資產的長期持有。其主要布局包括：

• 🏢 敦北三井飯店大樓
• 🛍️ 高雄LaLaport商場
• 🛒 新竹公辦都更案商場

透過這些項目，國泰不僅創造穩定的現金流，也持續累積資產價值，成功由傳統建商升級為「資產管理型地產開發商」。

🛍️ 達麗建設：南下高雄、屏東打造消費聚落

達麗建設近期則積極以購物中心與交通聯開案切入收益型不動產領域。其代表性項目如下：

• 🎡 岡山米樂購物中心：帶動岡山地區消費聚落成形
• 🏨 高捷O10站聯開案飯店：結合交通便利性，創造租金紅利
• 🛍️ 屏東火車站都更案商場：挹注屏東核心區域商業機能

這些項目顯示，達麗策略性選擇交通節點與核心地段進行投資，明確鎖定穩定租金收益與土地資本利得的雙重目標。

🏨 皇翔建設：多元商業空間經營與未來想像

皇翔的策略重心落在北市蛋黃區高端物件保留與出租，代表性資產包含：

• 🏨 士林萬麗酒店
• 🏨 格拉斯麗飯店
• 🏢 皇翔台北廣場（出租率已達50%）
• 🛍️ SOGO敦化館都更案商場規劃中

這些資產的共同特點為地段稀缺、具長期租金成長潛力。皇翔的營運思維正逐步轉向：不賣地段、專注資產經營與品牌空間管理。

🌐 興富發與冠德：長期耕耘與資產保留升級

🏨 興富發建設：

興富發早於市場前沿布局旅館與飯店：

• 台南安平Aloft飯店
• 新北金山洲際溫泉飯店（開發中）
• 高雄凱悅飯店（預計營運）

這類資產除提供穩定租金，亦可藉品牌與地點稀缺性創造資產溢價。

🏙️ 冠德建設：

冠德聚焦於結合「公辦都更」與資產保留的策略：

• 民權東路都更案：總部進駐＋出租
• 中和秀朗橋、南港台電都更案、台中中捷案皆保留部分作為商場或辦公室

這類複合型開發模式，使冠德能同時獲利於開發階段與後續經營階段。

💡 市場趨勢觀察與未來挑戰

🏠 趨勢一：開發與經營並進
傳統開發銷售邏輯已不再是唯一選項，建商轉向「養地養資產」，不動產經營能力成為核心競爭力。

📉 趨勢二：交易週期拉長、資金調度挑戰加大
在房市降溫背景下，收益性資產提供現金流，有效平衡資金壓力。

📊 趨勢三：REITs、資產證券化議題升溫
資產保留比例提升，未來有機會轉化為REITs商品，開啟新一輪金融槓桿操作空間。

📌 結語：穩健資產策略的新思維

面對不確定性的房市環境，國內多家建商選擇以**「只租不售」的收益型不動產模式開啟第二營運曲線。不僅能夠對抗市場波動，也將建商從短期交易導向拉回到長期資本經營與資產配置**的策略重心。

儘管這類策略需要更長的資金沉澱時間與物業經營能力，但若能成功實行，將對建商本身、租戶市場乃至整體城市商業空間活化帶來積極意義。這波轉型，或許正是建商邁向資產管理企業化的關鍵一步。