📑文章目錄

1. 🔍 引言：科技巨頭帶動都市轉型
2. 📈 北士科區域概況與交通利多
3. 🏗️ 社會住宅存量一覽
4. 🧱 北士科周邊都更地區擴張詳解
5. 📊 表格總覽：社宅與都更進度
6. 💡 觀點與建議：機會與挑戰並存
7. ✅ 結語：都市再生的實踐與節奏

🔍 引言：科技巨頭帶動都市轉型

輝達（NVIDIA）宣布將海外總部設於台北市北投士林科技園區（簡稱「北士科」），此一消息不僅成為科技產業的重大新聞，更立即牽動區域房市、基礎建設與都市更新政策走向。台北市府隨即盤點周邊資源，積極規劃都更與社會住宅配置，企圖趕上科技落地所帶來的都市節奏。

📈 北士科區域概況與交通利多

北士科位於台北市北端，介於北投與士林之間，地理上鄰近雙溪與基隆河口，早在2009年起即透過區段徵收方式開發，目標打造「科技與居住共融」的智慧園區。

🚉 交通優勢

• 鄰近捷運淡水線：石牌站、明德站、芝山站、士林站
• 未來有環狀線北環段接駁
• 與天母、北投生活圈緊密串連

隨著輝達總部落腳，該區房價迅速飆升，預售屋每坪單價突破百萬，甚至上看140萬元，呈現強烈的「科技紅利」效應。

🏗️ 社會住宅存量一覽

面對大量移入人口與青年家庭購屋壓力，市府強調社會住宅供給的提前因應。根據都市更新處統計，截至2025年底前，可提供總量達 1,232戶社宅，涵蓋區域廣泛、完工時間明確。

社宅分布策略上可看出北市府以「北投士林一體」的概念配置居住資源，試圖與未來就業聚落同步擴張。

🧱 北士科周邊都更地區擴張詳解

都市更新是都市發展過程中不可或缺的推進工具，尤其在面對重大產業落地時，如何協調原有社區的結構轉型、土地使用強度提升及居住品質提升，更成為政策核心。輝達宣布進駐北士科，不僅意味著科技產業聚落將快速成型，也勢必帶動周邊生活機能、交通網絡與建築結構的全面升級。台北市政府因此將「北士科周邊地區」列入優先更新範圍，加快都市更新腳步，以回應未來人口導入與產業運作的雙重壓力。

市府自2023年起著手修訂《台北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案》，透過公開展覽與聽取民意機制，讓社區居民、地主與潛在開發單位對政策方向有明確掌握。從初版公展面積僅3.67公頃，最終擴增至13.2公頃，顯示政策制定者積極吸收在地聲音，並有意擴大更新誘因。

📍 地區變更重點：

透過這次大幅度擴張，北士科將不僅是單一產業據點，而將演變為融合科技、生活與住宅功能的複合型智慧社區。政府透過都市計畫機制介入，引導民間投資與更新動能，是本案最大的政策特色。

⚖️ 政策利多詳析

針對納入更新地區的住戶與地主，市府提供具體三大誘因，降低參與門檻，提高整體更新意願與效率：

1. 免劃更新單元：以往地主需自行劃設更新範圍、進行申請與審查，程序繁瑣、耗時長。納入本次市府劃設地區後，可直接視為法定更新單元，省下行政與法律成本。
2. 同意比率下修至75%：都市更新過去面臨最大阻力即來自共識門檻高，本次政策比起一般自劃更新單元需80%同意，明顯降低協調門檻，有利建商推動並提升時效。
3. 公辦都更必備條件：納入更新地區後，即符合台北市辦理「公辦都更」的必要條件，讓政府能進一步主導規劃、引進資源與協助整合，對零散產權或高齡建物特別有利。

從政策設計來看，此次更新案已具備完善的誘因機制與法制基礎，目的在於提高「實際落地率」而非僅止於規劃層面。

🔎 實務推動的兩大觀察指標：

1. 民意支持程度：雖已降低門檻，但實際推動仍須社區居民高度共識，特別是面臨老舊公寓、家族繼承、多屋主情形時，整合難度不容小覷。
2. 營建業者投入意願：隨著建築成本上升與政策風險變數增多，建商是否願意投入人力資源推動更新，是更新區實際改造的關鍵動能。

若未能同步解決民意溝通、施工管理與開發誘因，極可能出現「政策公告了，但更新沒動起來」的窘境。

📊 表格總覽：社宅與都更進度

💡 觀點與建議：機會與挑戰並存

📌 優勢：

• 輝達進駐象徵高科技導入，帶來區域性質轉型，創造人才與資金流入。
• 市府同步推動社宅與都更，代表政策整合力道強。
• 交通基礎建設完備，連結北市多區，有利未來居住與就業融合。

⚠️ 挑戰：

• 房價快速上升，可能擠壓中低收入家庭購屋空間。
• 都更雖政策利多，但實際推動仍仰賴住戶共識與施工能力。
• 若公共設施與社會住宅未能即時落成，恐使人口紅利反成壓力。

✅ 結語：都市再生的實踐與節奏

輝達的進駐為北士科注入科技與國際能量，但如何讓「科技紅利」不只成為少數人的資產翻倍工具，而是能帶動全區均衡發展、居住正義與都市轉型，才是市府與市民共同的挑戰。

在市府積極推動下，北投與士林區未來有望成為台北市都更效率與公共住宅配置最完整的典範區域之一，也將為其他科技園區鄰近區域提供可供借鏡的樣板經驗。