🧊【2025震撼盤整】新案完銷腰斬、移轉棟數創新低！揭露房市急凍六都、新竹真相

📋 目錄快速導讀

• 🏘 引言：房市「急凍期」全面展開
• 📉 六都＋新竹完銷案數字揭密
• 🧭 新竹市況分析：蛋黃區冷，外圍還能動
• 📊 六都移轉棟數變化一覽表
• 🧱 房價不跌反漲：買氣停、價格撐
• 🚪 銀行限貸、貸款緊縮如何影響市場？
• 📌 市場觀察與建商動態
• ✅ 結語：房市低谷還要多久？

🏘 引言：房市「急凍期」全面展開

2025年上半年，房市買氣全面急凍，從預售屋到中古屋、從蛋黃區到外圍地帶，幾乎無一倖免。中央銀行打炒房政策延續、信貸收緊、建商推案趨緩，再加上股市震盪與出口經濟未明，全台買盤情緒降至冰點。

新建案完銷率大幅下滑，尤其以新竹和台中為代表，完銷案年減幅度高達七至八成；移轉棟數同樣創下2018年來新低，整體交易表現低迷，房市正式進入盤整深水區。

📉 六都＋新竹完銷案數字揭密

根據2025年上半年統計資料，全台六都與新竹地區完銷案總數僅約303件，相較2024年同期超過700件的水準，年減幅超過50%，創下近年最大跌勢。

📌 新建案完銷案年減數據表：

🏚 台中市跌幅居冠，幾乎崩盤式下滑；新竹地區則緊追其後，從過去科技新貴熱區，瞬間成為完銷案稀少區，反映資金與信心雙雙撤退。

🧭 新竹市況分析：蛋黃區冷，外圍還能動

新竹地區是這一波房市急凍的縮影。蛋黃區成交量從每月百件跌落至僅剩二、三十件。主要原因包括：

• 💸 銀行限貸政策收緊，二戶貸款門檻高
• 📉 高房價壓縮買方信心，總價難入手
• 🧱 建商放緩推案，供需雙退燒
• 🧾 銀行對「新青安」申貸者審核趨嚴，強調還款能力

相較之下，外圍地區如新豐、竹東、關西等總價低、付款門檻低的案子仍可見些許交易活水。中古屋方面部分屋主願意讓利，成交意願較高，也成為買方可議價空間的選項。

📊 六都移轉棟數變化一覽表

除了新案完銷暴跌，六都的買賣移轉棟數也明顯下修，2025年上半年總計僅10萬202棟，較去年同期年減26.6%，為近七年同期最低。

📌 六都2025上半年移轉棟數與年減率：

📉 觀察重點：

• 南二都（台南、高雄）跌幅明顯，過去因重劃區與科技產業題材受投資人青睞，如今泡沫退潮後首當其衝。
• 新北市跌幅超過三成，顯示北部郊區及重劃熱區投資退場速度快。

🧱 房價不跌反漲：買氣停、價格撐

矛盾的是，在買氣全面冷卻下，房價卻仍持續走高。2025年上半年六都與新竹地區完銷案平均成交單價達 47.6萬元／坪，年增6萬元，漲幅逾一成。

這顯示房價尚未反映市場實際供需現況，可能有以下幾個原因：

• 📌 成本支撐：建材、人力價格仍高
• 📌 建商惜售：手中案量不多，價格強硬
• 📌 市場預期：仍未完全認輸，盼下半年回溫

但若後續市場無法回溫，價格恐將面臨被動修正壓力。

🚪 銀行限貸、貸款緊縮如何影響市場？

2025年來，央行打炒房持續進行，第二戶限貸、房貸成數限制等措施全面上路。銀行審核標準升高，即便具備「新青安」資格，也可能因收入負擔比偏高而被拒貸。

📌 影響層面：

• 👨‍👩‍👧‍👦 首購族難申貸，市場剛需買盤受阻
• 🏦 投資客貸不到錢，乾脆不進場
• 🛑 建商推案意願降低，供給減少

這些因素共同導致「交易量冷清、價格盤堅」的矛盾現象持續存在。

📌 市場觀察與建商動態

近期建商已開始釋出訊號，包括：

• 🔻 讓利銷售：主打首購小宅、總價型產品
• 🎯 折讓回饋：甚至有南部建案提供購戶退還部分金額
• 🛠 延後推案：不少建商選擇觀望下半年局勢

市場雖未出現廣泛性降價潮，但「價格鬆動」趨勢已現，未來是否形成全面修正仍需觀察政策走向與利率動態。

✅ 結語：房市低谷還要多久？

2025年上半年，全台房市進入急凍階段，從新案完銷數暴跌、移轉棟數創新低，到價格逆勢上漲，市場矛盾激化。當前局勢由多重因素交織而成：

• 政策緊縮（限貸、打炒房）
• 經濟不確定性（美國關稅、台幣升值）
• 資金壓縮與消費保守
• 建商觀望，買方觀望

短期內，房市難以迅速回暖，預料將持續盤整至年底。真正的轉機，或需等待經濟、政策穩定後，買方信心重建，市場才有望緩步回升。

📌 **延伸提醒：**雖然目前不動產市場氣氛轉冷，但對於具備長期資金規劃與自用需求的買方，未來可能會有更多議價與選擇空間，留意區域差異與資金門檻，或將找到適合切入的時機點。