川普關稅震撼彈！台灣商用不動產投資信心下滑，為何廠辦、辦公室仍具支撐力？

川普關稅震撼彈！台灣商用不動產投資信心下滑，為何廠辦、辦公室仍具支撐力？

目錄

• 前言：地緣政治與經濟政策交織下的市場變局
• 1. 💰 投資信心下滑：市場的謹慎態度與背後原因
  • 1.1 總體經濟環境的保守訊號
  • 1.2 辦公室、土地開發與店面投資信心的微幅下修
  • 1.3 信用管制的長期影響與投資人的謹慎心態
• 2. 📈 辦公室與廠辦市場：壓力下的韌性與機遇
  • 2.1 AI趨勢帶動的實質需求
  • 2.2 大台北地區的辦公室戰場與新興機會
  • 2.3 表格解析：辦公室租金與空置率的動態分析
• 3. ⚖️ 土地開發市場：雙低態勢下的策略轉向
  • 3.1 「雙低」現象：低標脫率與低溢價率
  • 3.2 開發商的應變：都市更新與合建分回
  • 3.3 壽險公司的布局：長期收益型投資
• 4. 🏢 零售與旅館市場：從疫情復甦到集客效應的挑戰
  • 4.1 店面投資的困境與轉機
  • 4.2 旅館市場的保守態度與轉型契機
• 5. ✅ 應對策略：在不確定性中尋找確定性
  • 5.1 企業租賃新趨勢：短租與彈性辦公的崛起
  • 5.2 工業不動產：AI供應鏈的剛性需求支撐
  • 5.3 價格優勢：高性價比產品的突圍之道
• 6. 結論：市場調整下的新常態與長期展望

前言：地緣政治與經濟政策交織下的市場變局

2025年第二季，台灣商用不動產市場面臨了一場由外部地緣政治與內部經濟政策交織而成的複雜變局。美國前總統川普的對等關稅政策，如同一記震撼彈，直接衝擊了全球經濟信心，也讓台灣的商用不動產投資信心指數（ICI）呈現下滑趨勢。同時，國內央行持續的信用管制，更讓市場氛圍變得更加謹慎。

然而，在這些看似負面的數據背後，市場並非全面悲觀。在AI供應鏈的強勁需求、企業對於廠辦的實質需求、以及供應鏈重組帶來的機遇下，部分商用不動產類別展現出驚人的韌性。

這篇文章將深入剖析台灣商用不動產市場在2025年第二季的最新動態。我們將從宏觀的經濟環境、各類不動產的投資信心，到企業與投資人的應變策略，為您提供最全面且深入的分析。透過這篇詳盡的分析，您將能更好地理解當前的市場格局，並為未來的投資布局做出更明智的決策。

1. 💰 投資信心下滑：市場的謹慎態度與背後原因

台灣CCIM發布的2025年第二季商用不動產投資信心指數（ICI）顯示，市場整體呈現謹慎態度。這股趨勢並非空穴來風，其背後是由多重因素共同作用的結果。

1.1 總體經濟環境的保守訊號

儘管ICI指數中的「總體經濟環境」指數較前季略高，但97.06點的數值仍相對保守。這反映出專業投資人對於未來經濟前景的擔憂。美國的對等關稅政策，導致新台幣升值趨勢，這對以出口為導向的台灣產業造成了不小的壓力。此外，來自中國大陸電動車、塑化及鋼鐵業等傾銷對國內相關產業的衝擊，也讓市場對未來經濟走向充滿不確定性。

這種謹慎的態度，是市場在面對外部風險時的自然反應。投資人正重新評估風險與報酬，並將外部經濟變數納入其決策考量。

1.2 辦公室、土地開發與店面投資信心的微幅下修

調查結果顯示，辦公室、土地開發及店面的投資信心指數都呈現下跌走勢。這直接反映了市場對於這三類資產的短期觀望心態。

• 辦公室：指數微幅下修1.5%，但仍處於樂觀水準之上。這顯示出，儘管有外部壓力，但市場對於辦公室的長期需求依然看好。
• 土地開發：中南部信心指數下降，僅北部呈現上升趨勢。這反映了不同區域在面對政策與市場變動時的差異化反應。
• 店面：指數顯示「偏向保守」。這與實體消費市場的趨勢轉變，以及店面租金報酬率偏低有關。

1.3 信用管制的長期影響與投資人的謹慎心態

CCIM指出，自央行宣布第七波信用管制以來，投資信心指數已連續四季下滑。這顯示出政府的打炒房政策，對市場資金的流動性產生了實質影響。投資人以更謹慎的態度來面對市場，不再輕易追價，而是更加注重資產的實質價值與未來潛力。

這也讓市場回歸理性，將投資決策從過去的追逐熱錢，轉向更紮實的基本面分析。

2. 📈 辦公室與廠辦市場：壓力下的韌性與機遇

在總體投資信心下滑的背景下，辦公室與廠辦市場卻展現出非凡的韌性，其投資信心仍處於樂觀水準之上。這背後的原因，主要源於實質的產業需求。

2.1 AI趨勢帶動的實質需求

AI應用的爆發式成長，正在以前所未有的速度推動產業的轉型。AI供應鏈的發展，不僅需要大量的晶片，更需要相應的辦公空間、研發中心與生產設施。這使得辦公室與廠辦市場具備了強勁的剛性需求。

• 辦公室：AI新創公司、科技巨頭的研發部門、軟體工程師團隊等，都需要高品質的辦公空間。這使得辦公室租賃市場依然熱絡，空置率低，租金也持續微幅上漲。
• 廠辦：AI伺服器、零組件製造商等，則需要具備高規格、高承重、高供電能力的現代化廠辦。這使得工業不動產交易連續三季成長，反映出市場對於新型、具規模廠辦的偏好。

這種由新興產業帶動的實質需求，是辦公室與廠辦市場能夠在逆勢中保持穩定的最主要原因。

2.2 大台北地區的辦公室戰場與新興機會

台灣主要的辦公室戰場集中在大台北地區，而隨著AI趨勢的發展，一些新興區域也成為了投資人關注的焦點。

• 舊城區更新：隨著產業的升級，舊市區的更新項目，將為市場帶來新的辦公室供給。
• 北士科與南港：輝達進駐南港、以及北士科產業園區的發展，正在形成新的科技聚落，吸引大量科技人才與企業進駐，帶來巨大的辦公室需求。
• 新莊、土城：新北市外環的新莊、土城等地區，也因大量廠辦新供給的釋出，成為了新的機會點。這些區域的廠辦，不僅能滿足企業的生產需求，也具備了交通便捷的優勢。

2.3 表格解析：辦公室租金與空置率的動態分析

為了讓您更清楚地了解辦公室市場的動態，我們將其關鍵指標整理如下表：

3. ⚖️ 土地開發市場：雙低態勢下的策略轉向

在央行信用管制的壓力下，土地開發市場呈現出「雙低」態勢：低標脫率與低溢價率。這使得開發商不得不調整其策略，以應對市場的挑戰。

3.1 「雙低」現象：低標脫率與低溢價率

• 低標脫率：各縣市政府的土地標售結果，呈現低標脫率的態勢。這顯示出在土建融限縮與對終端產品貸款限制的情況下，開發商追價的力道減弱，對土地原料的購買意願降低。
• 低溢價率：即使有土地標脫，其溢價率也普遍偏低。這反映了開發商對於未來市場的不確定性，不再願意以高價搶地。

這種「雙低」現象，是市場回歸理性的體現，也迫使開發商尋找更具成本效益的開發模式。

3.2 開發商的應變：都市更新與合建分回

為了減少開發期間的財務風險，開發商逐漸轉向以都市更新、捷運聯開及合建分回為主要開發手段。

• 都市更新與捷運聯開：這些項目通常具備較佳的區位優勢與政策支持，能夠降低開發風險，並提高最終產品的價值。
• 合建分回：透過與地主合建，開發商可以減少土地購買的資金壓力，並將風險分散給地主。

3.3 壽險公司的布局：長期收益型投資

在市場謹慎的氛圍下，壽險公司成為了重要的買家。他們因即時收益報酬的限制，除了購入中南部4%以上收益型標的外，也將部分交易轉到「購入土地並開發後出租」以提高整體報酬率。

• 台灣人壽：購入桃園航空城產業專用區土地，打造複合多功能園區。
• 國泰人壽與台新人壽：分別購入桃園工業土地，預計開發後出租做倉儲使用。

這也反映出壽險公司看重的是長期、穩定的租金收益，而非短期的資產增值。

4. 🏢 零售與旅館市場：從疫情復甦到集客效應的挑戰

相較於辦公室與土地開發市場的韌性，零售與旅館市場則面臨更多的挑戰。

4.1 店面投資的困境與轉機

「店面」投資信心指數偏向保守。這反映了幾個問題：

• 承租方趨勢轉變：疫情後，品牌傾向進駐商場，導致街邊店面的租賃交易大幅降低。
• 買賣雙方期待落差：優質店面屋主對售價期待高，但租金報酬率普遍偏低，使得買賣雙方難以達成共識。

然而，新商場的陸續開幕，也帶來了轉機。未來新商場的集客效應，有機會拉高周邊條件較佳的店面租金與價值，進而帶動買賣交易。

4.2 旅館市場的保守態度與轉型契機

「旅館」投資信心指數也偏向保守，主要原因包括：

• 國旅市場不如預期：國人國內旅遊支出減少，加上青睞國外旅遊，使得國內旅館的營運受到衝擊。
• 高房價與長期缺工：國內旅館房價在消費者認知上偏高，加上長期缺工問題，使得品牌旅館拓點放緩。

不過，一些具備都更效益的舊旅館，仍受特定資產開發投資人青睞，特別是在台北市西區，因其交通核心與區域發展潛力，具備一定的吸引力。

5. ✅ 應對策略：在不確定性中尋找確定性

面對當前的市場挑戰，企業與投資人都需要採取更靈活、更具策略性的應對方式。

5.1 企業租賃新趨勢：短租與彈性辦公的崛起

為了應對經濟不確定性，許多企業傾向採取更具彈性的辦公室租賃策略。200坪以下小型單位的成交占比高達48%，商務中心租賃詢問度成長兩至三倍。這顯示出企業傾向選擇：

• 短租：租期較短（約2年），可隨時調整辦公空間。
• 彈性規劃：共享辦公室與商務中心，提供更靈活的空間配置，降低企業進駐門檻與裝潢成本。

5.2 工業不動產：AI供應鏈的剛性需求支撐

工業不動產交易連續三季成長，反映出AI供應鏈的剛性需求。對於投資人而言，這是當前市場中最具潛力與確定性的投資標的。

• 選址：應關注AI產業聚落，如新竹、台南、高雄等地的科學園區周邊。
• 產品：新型、具規模的廠辦，因其高規格與彈性，更能滿足企業需求，具有較佳的流通性與增值性。

5.3 價格優勢：高性價比產品的突圍之道

在市場觀望的氛圍下，具有價格優勢的產品更具競爭力。例如，都美建設在台北士林推出的廠辦案「大河商爵」，鄰近北士科，但價格卻更親民，因此吸引了眾多在地企業主詢問。這也告訴我們，在當前市場，**「性價比」**是決定成交的關鍵因素。

6. 結論：市場調整下的新常態與長期展望

2025年第二季，台灣商用不動產市場在川普關稅與央行信管雙重壓力下，呈現出謹慎與調整的態勢。儘管整體投資信心下滑，但辦公室與工業不動產市場，因AI供應鏈的實質需求而展現出韌性。土地開發與零售市場則面臨挑戰，並逐步轉向更穩健的開發模式。

這場市場的調整，並非衰退，而是進入一個**「新常態」**。在這個新常態中，投資者與企業必須更注重基本面分析、更重視資產的實質價值，並採取更靈活、更具策略性的應對方式。

展望未來，隨著政策輪廓的逐漸明朗，以及企業對於AI等新興產業的持續投資，台灣商用不動產市場仍具備回溫契機。對於投資者而言，這場市場調整，正是檢視自身投資策略、並在不確定性中尋找確定性機會的最佳時機。