保險巨頭資產大風吹！2025年商用不動產投資新趨勢：從穩定收租到「開發型」投資，一文看懂如何跟著聰明

目錄

• 前言：利率與政策雙重轉向，保險資金的資產大挪移
• 1. 💰 利率門檻鬆綁：壽險資金加速進場的背後動能
  • 1.1 從2.97%到2.545%：一場資金活水的釋放
  • 1.2 利率環境的影響：為何過去偏愛物流與工業地產？
  • 1.3 表格解析：2025年保險業買賣商用不動產清單
• 2. 💡 投資策略大轉彎：從「穩定收益」到「中長期開發型」
  • 2.1 買舊不如買新：告別雙北老舊商辦，擁抱潛力資產
  • 2.2 土地與整棟廠辦的魅力：彈性運用與高報酬潛力
  • 2.3 地上權標的成新寵：鎖定長期收益的聰明布局
• 3. 📈 不動產投資新戰場：從都會核心到潛力熱區
  • 3.1 產業園區與交通節點：跟著產業與人潮走
  • 3.2 桃園與南部市場：關稅戰後的分散風險策略
  • 3.3 物流與工業地產：後疫情時代的新寵兒
• 4. ✅ 保險業者的自用與投資邏輯
  • 4.1 自用辦公大樓：從租客變屋主的戰略考量
  • 4.2 處分舊資產：獲利了結，優化資產結構
• 5. 📊 資金活水來源：保單買氣的強勁復甦
  • 5.1 投資型與傳統型保單：雙位數增長的推力
  • 5.2 傳統型保單熱銷的三大原因
  • 5.3 新保單結構：接軌新制，推動高CSM商品
• 6. 結論：在不確定性中，保險資金的長期投資哲學

前言：利率與政策雙重轉向，保險資金的資產大挪移

2025年，台灣的金融市場迎來了一場由內部政策與外部環境共同驅動的重大變革。金管會於元月調降保險業不動產投資的最低收益率標準至2.545%，這項新制猶如一道閘門的開啟，釋放了大量壽險資金，使其得以重新回歸商用不動產市場。

這場資金活水的湧入，不僅改變了市場的流動性，也促使保險業者的資產布局策略發生了深刻的轉變。過去，壽險資金因利率門檻的限制，一度轉向報酬率更高的物流、倉儲與工業地產。如今，隨著政策的鬆綁，他們不再只是單純追求「穩定收租」，而是將目光投向更具彈性、更能創造高報酬的「中長期開發型」產品。

這篇文章將帶您深入剖析這場保險資金的資產大挪移。我們將從政策的改變、投資策略的轉向、新興的投資標的，到資金來源的分析，為您提供最全面且深入的洞見。透過這篇詳盡的分析，您將能看清聰明錢的流向，並為自己的不動產投資布局找到新的方向。

1. 💰 利率門檻鬆綁：壽險資金加速進場的背後動能

在不動產投資中，保險業者的資金動向一直被視為市場的風向球。2025年，隨著金管會的政策調整，壽險資金再度成為市場的主力買家，其背後有著深刻的經濟與政策邏輯。

1.1 從2.97%到2.545%：一場資金活水的釋放

自2022年中央銀行啟動升息循環以來，至2024年第一季，累計升息3.5碼（0.875個百分點），導致壽險業不動產投資的最低投報率門檻一度拉升至2.97%。這使得許多原本具備吸引力的商用不動產標的，如位處精華區的辦公大樓，因其租金報酬率偏低，不再符合法規要求，導致壽險資金望而卻步。

進入2025年，金管會將此門檻大幅調降至2.545%，這項新制無疑是一項重大利多。它有效降低了保險業者的投資門檻，使得過去因投報率不足而無法購置的優質標的，重新回到他們的投資雷達上。這場政策的鬆綁，就像是一道閘門的開啟，釋放了大量的資金活水，讓保險業者得以加速進場，尋找新的投資機會。

1.2 利率環境的影響：為何過去偏愛物流與工業地產？

在利率門檻為2.97%的高點時，壽險資金為了追求更高的報酬，紛紛轉向報酬率普遍落在3%至5%之間的物流、倉儲與工業地產。這些資產通常位於郊區或產業園區，雖然不若精華區辦公大樓具有高度的抗跌保值性，但其高報酬率卻能滿足當時的法規要求。

壽險業者透過購地自建、回租、分租等模式經營這些資產，使其成為資產配置的新寵。這也反映出，保險業者的資金運用，始終緊密地跟隨政策與利率環境的變化而調整。

1.3 表格解析：2025年保險業買賣商用不動產清單

以下表格彙整了今年保險業者在商用不動產市場上的主要買賣動向，從中可以看出他們資產布局的最新趨勢。

2. 💡 投資策略大轉彎：從「穩定收益」到「中長期開發型」

從上述交易清單可以明顯看出，保險業者的不動產投資策略，已經從過去單純追求「穩定收租、抗跌保值」，轉向更重視「中長期開發」與「創造更高報酬」的模式。

2.1 買舊不如買新：告別雙北老舊商辦，擁抱潛力資產

過去，壽險資金偏愛雙北精華區的既有商辦與老舊大樓，因為這些標的具備穩定租金與抗跌保值的特性。然而，隨著政策的調整，他們的目光已不再局限於此。他們開始處分名下部分增值的既有資產，如明台產險與新光人壽的交易，將獲利了結，轉而投資於更具潛力的標的。

這些潛力資產包括土地、工業地產、整棟廠辦等。這些標的雖然不像精華區辦公室一樣具備立即性的高租金回報，但其未來透過開發、整修或回租，可以為資產帶來更高的增值空間與投報率。

2.2 土地與整棟廠辦的魅力：彈性運用與高報酬潛力

保險業者布局土地與整棟廠辦，其核心考量在於資產的彈性運用與高報酬潛力。

• 彈性運用：購買土地，未來可以根據市場需求，自建辦公大樓、廠房或物流倉儲。這使得資產的運用不再受限於既有建築的格局，能夠因應未來的市場變化而調整。
• 高報酬潛力：透過自建或整修，再將資產出租，其投報率有機會拉高至3%到5%上下。這比單純購買既有大樓、坐收租金所帶來的投報表現更高，也更能滿足保險業者對高收益的追求。

2.3 地上權標的成新寵：鎖定長期收益的聰明布局

除了土地與廠辦之外，地上權標的也成為保險業者的新寵。元大人壽積極標下台北大安區美國在台協會（AIT）舊址，以及中山區松江路土地地上權案，其目的就是鎖定這些標的所帶來的長期穩定收益。

地上權標的雖然沒有土地所有權，但其權利金相對較低，且開發後能帶來長期穩定的租金收入，非常符合保險業者追求長期收益的資產配置需求。這也反映出，在利率環境脫離低利後，保險業者正尋找更多元、更靈活的方式來掌握長期收益的機會。

3. 📈 不動產投資新戰場：從都會核心到潛力熱區

保險業者的投資觸角，已從過去集中於雙北的都會核心，擴展到更具發展潛力的地區，並特別關注物流與工業地產。這場投資版圖的轉移，不僅僅是單純的地理擴張，更是對未來產業趨勢與經濟發展方向的精準押注。

3.1 產業園區與交通節點：跟著產業與人潮走

保險業者的布局，明顯轉向發展中的區段或大型交通節點，例如捷運周邊、產業園區與火車站附近。這種投資策略的核心邏輯非常簡單：跟著產業與人潮走，因為有穩定的產業發展與人流聚集，才能帶來強勁且長期的租賃需求，進而確保資產的價值與報酬。

• 產業園區的群聚效應：以內湖科技園區為例，這裡已形成完整的科技產業生態系。保險業者投資這些區域的廠辦與土地，看中的不僅是單一企業的租賃需求，更是整個產業群聚所帶來的穩定性與成長潛力。當一個產業聚落形成後，其周邊的研發、生產、後勤支援等相關企業都會隨之聚集，創造出持續不斷的租賃需求。而像桃園航空城這樣的新興產業園區，則代表著巨大的未來發展潛力，投資這些地區等於是提前布局，坐享未來的增值紅利。
• 交通節點的便利性價值：捷運站、火車站周邊，因其無可取代的便利性，成為人流與商務活動的中心。這種便利性，使得周邊的商辦與店面具備了更高的租金承擔能力與流動性。對於保險業者而言，投資這些地區的不動產，不僅能確保穩定的租金收入，其資產也因其優越的地理位置而具備高度的抗跌保值性。例如，台北車站、高鐵站周邊的商辦，即使在景氣低迷時，其租金與價值依然能保持相對穩定。

3.2 桃園與南部市場：關稅戰後的分散風險策略

在關稅戰後，全球供應鏈正在經歷一場前所未有的重組。許多企業將生產基地從中國大陸轉移到東南亞或台灣。這場供應鏈的「去中心化」趨勢，使得桃園及南部市場等增值潛力區，成為了保險業者分散投資風險的重要策略之一。

• 桃園的物流與工業地產優勢：桃園因其得天獨厚的地理位置，鄰近桃園國際機場與台北港，成為了台灣最重要的物流樞紐。這使得桃園的工業與物流地產具備了極高的投資價值。在供應鏈重組的浪潮下，企業需要更多的物流倉儲與工業廠房來應對地緣政治風險，這也讓桃園成為保險業者加碼投資的熱點。
• 南部市場的成本與潛力：相較於雙北，南部市場具備較低的土地成本，這使得保險業者能以更具成本效益的方式購置資產。同時，隨著台積電等科技大廠在南部的擴廠，也帶動了周邊產業鏈的發展，使得南部市場具備了巨大的產業轉型與資產增值潛力。保險業者投資南部，不僅是為了分散風險，更是為了參與這場由高科技產業引領的區域經濟轉型。

3.3 物流與工業地產：後疫情時代的新寵兒

在利率門檻為2.97%的高點時，物流、倉儲與工業地產就已成為保險業者的新寵。如今，隨著政策的鬆綁，他們對這些資產的投資更是有增無減。這反映出，這些資產已不再是傳統不動產市場的配角，而是具備長期成長潛力的主力標的。

• 電商與物流的推波助瀾：後疫情時代，電商與物流業的蓬勃發展，使得對現代化物流倉儲的需求大增。這些物流倉儲不僅要求大面積、高淨高，更需要先進的自動化設備與管理系統。保險業者投資這些高規格的物流中心，能夠獲得穩定的租金收入與未來的增值潛力。
• 關稅戰後的需求紅利：關稅戰後供應鏈重組帶來的需求，使得物流倉儲和工業廠房的投資價值持續提升。企業為了避免高額關稅，傾向於將生產線轉移到台灣，這也使得對工業廠房的需求有增無減。保險業者加碼這些領域，正是看好其未來長期穩定增長的潛力，並將其視為資產配置中不可或缺的一部分。

4. ✅ 保險業者的自用與投資邏輯：深度解析聰明錢的戰略布局

保險業者在不動產市場上的交易，絕非單純的買賣行為，其背後隱含著深思熟慮的自用與戰略性考量。這不僅是為了追求短期收益，更是為了建立一個長期、穩固且具備高度靈活性的資產組合。從「從租客變屋主」到「處分舊資產」，每一筆交易都體現了精準的財務與戰略思維。

4.1 自用辦公大樓：從租客變屋主的戰略考量

臺銀人壽以4.6億元購置原本承租的臺灣銀行內湖分行所在建築，這是一個極具代表性的「從租客變屋主」案例。這種決策背後，有著多重深層的戰略考量：

• 成本效益的極大化：這筆交易的核心邏輯在於，將原本每月必須支付的租金支出，轉化為資產的累積。從財務角度來看，租金是一種單純的費用，它只會流失；而當租客變成屋主，原本的租金就變成了分期償還貸款的本金與利息，最終將為公司累積實質的資產價值。
• 掌握資產的未來增值潛力：買下自用的辦公大樓，保險業者能夠完全掌握該資產的控制權。這不僅意味著無需擔心租約到期後房東漲租或收回，更重要的是，能夠參與到該資產的未來增值。特別是像內湖這樣，擁有完整產業聚落與交通優勢的區域，其不動產價值長期來看具有巨大的增長潛力。
• 業務與資產的深度整合：對於保險業者而言，擁有一棟自用的辦公大樓，不僅提供了穩定的營運空間，更能夠將其業務需求與資產配置深度結合。未來可以根據自身業務的擴展需求，進行內部空間的改造或擴建，這種彈性是租賃所無法提供的。

這類型的交易，反映出保險業者對資產的長遠規劃，將不動產視為一種能夠持續創造價值，並與其核心業務相互促進的戰略性資產。

4.2 處分舊資產：獲利了結，優化資產結構

明台產物保險與新光人壽的交易，則是「處分舊資產、優化資產結構」的體現。他們將名下部分增值的既有不動產出售，其背後同樣蘊含著精密的戰略布局：

• 將增值資產變現，轉向更高報酬標的：隨著市場的波動，部分早期購置的不動產可能已達到相當高的增值水平。此時，處分這些資產，將其帳面上的增值轉化為實際的現金流，能夠讓保險業者獲得一筆可觀的獲利。這筆資金可以重新投入到更具潛力、更能創造高報酬的「中長期開發型」產品中，例如土地開發、工業地產或地上權案，從而實現資產價值的最大化。
• 資產組合的動態調整：如同投資組合需要定期檢視與調整一樣，保險業者的不動產資產配置也需要動態優化。處分老舊或增值空間有限的資產，能夠讓資金更靈活地配置到符合當前市場趨勢的標的。這使得他們的資產配置不再僵化，而是能夠應對未來的市場變化與政策調整。
• 活化閒置或低效資產：部分老舊的資產可能因其地段或建築本身的問題，導致租金回報率不佳，或是難以進行有效的再利用。透過出售，保險業者不僅能活化這些低效資產，還能將其從資產負債表中移除，專注於更有價值的投資。

總體而言，保險業者在不動產市場的買賣決策，是基於對宏觀經濟、產業趨勢與自身財務目標的全面考量。他們不僅僅是市場上的買家或賣家，更是資產的戰略性管理者。

5. 📊 資金活水來源：保單買氣的強勁復甦

保險業者能夠在不動產市場上動作頻頻，其背後的重要支撐是保單買氣的強勁復甦，提供了源源不絕的資金活水。這場保單銷售的熱潮，不僅僅是單純的市場回溫，更是多重經濟與政策因素共同作用的結果。它為保險業者的資產布局提供了穩固的基石。

5.1 投資型與傳統型保單：雙位數增長的推力

今年前七月，台灣壽險整體新契約保費高達5,836億元，年增31.2%，呈現「三增」態勢（新契約保費、續年度保費、總保費收入均增長）。這顯示了保險商品重新獲得了投資人的青睞。

• 投資型保單：新契約保費年增41.6%，其熱銷背後有幾個關鍵原因。首先，壽險公司與銀行通路擴大合作，透過銀行廣大的客戶網絡，推升了銷售力道。其次，部分壽險公司將新增上市（IPO）標的納入投資選項，提升了商品的吸引力並刺激了銷售。這也讓投資人能夠透過保單，參與到更多元的市場機會中。
• 傳統型保單：新契約保費年增25.2%，其強勁表現，則有著更為獨特且深刻的原因。

5.2 傳統型保單熱銷的三大原因

傳統型保單的成長動能，主要來自三個環環相扣的方面，這些因素共同創造了一個有利於其銷售的環境：

• 美元利變型保單的吸引力：美國聯準會維持高基準利率，使得美元利變型保單的宣告利率水漲船高，具備了比一般定存更高的回報率。這使得這類商品成為投資人追求穩定收益的理想選擇，特別是在當前利率仍不低的環境下，其吸引力顯著提升。
• 新台幣匯率優勢：新台幣升值，降低了保戶以新台幣購買美元計價商品的成本，提升了美元保單的價格競爭力。對於有海外資產配置需求的投資人來說，這不僅能降低換匯成本，還能同時享受美元計價商品的高利率優勢，是一項兼具理財與匯率避險的聰明選擇。
• 接軌國際新制：因應接軌國際新制，壽險公司逐步調整商品結構，並推動分紅保單等高CSM（合約服務邊際）保險商品。這些新產品不僅符合國際規範，也為市場注入了新的活力，滿足了消費者對於長期保障與穩健收益的雙重需求。這些新產品的推出，也顯示了保險公司正積極轉型，以適應更為複雜的市場環境。

6. 結論：在不確定性中，保險資金的長期投資哲學

2025年，在利率門檻鬆綁與保單買氣復甦的雙重利多下，保險資金再度成為商用不動產市場的主力。這場資金的流動，不僅僅是單純的市場行為，更是保險業者在面對不確定性時，所採取的長期投資哲學。

他們不再只滿足於「穩定收益、抗跌保值」的傳統模式，而是轉向更具彈性、更能創造高報酬的「中長期開發型」策略。他們將目光投向土地、整棟廠辦與地上權等資產，並將投資觸角延伸至桃園、南部等潛力熱區。這也顯示，保險業者正從被動的「房東」角色，轉變為更為主動的「資產開發者」。他們深知，唯有透過資產的積極開發與運用，才能在變動的市場中，創造出更高的價值與更穩定的收益。

這也為一般投資者提供了重要的啟示：在當前的市場環境下，應將投資視角從短期的資產增值，轉向長期的資產開發與價值創造。關注產業園區、交通節點、以及具備高報酬潛力的物流與工業地產，並以更靈活的思維，來布局你的不動產資產。這場保險資金的資產大挪移，不僅僅是金融市場的變革，更是所有不動產投資者都應當關注的趨勢風向球。