🚀輝達總部落腳北士科！直播業砸13億買商辦：士林商圈將迎來大翻轉？

🚀輝達總部落腳北士科！直播業砸13億買商辦：士林商圈將迎來大翻轉？

🧭 文章目錄

• 📌 引言：13億背後的士林新熱潮
• 🏢 欣翰士林官邸買氣飆升：直播業者為何「包層」？
• 💸 商辦價格表一覽：新案與中古行情差異
• 📈 北士科效應：輝達總部帶動的三階段變革
• 🧠 專家觀點：士林、北投潛力翻身關鍵
• 🧩 小資族與新創的機會窗口
• 📍 編輯建議：誰該布局士林商辦？
• 🏁 結論：商圈變局中的「下一個信義計劃」

📌 引言：13億背後的士林新熱潮

當我們談論台北市的核心發展區，多數人會直覺聯想到信義計畫區、南港經貿園區、內科等傳統商辦熱區，但2025年，一個原本被認為相對「邊陲」的地段——士林北投區，卻因為一個科技巨頭的落腳，迅速成為市場熱點。這個巨頭，正是全球AI晶片霸主輝達（NVIDIA）。當輝達宣布將在**北投士林科技園區（簡稱北士科）**設立總部，市場便迅速出現連鎖反應：建商重新關注區域開發潛力、科技相關企業加快插旗、房地產投資客與用戶積極進場觀望，士林區的商辦價值因此被重新定義。

特別值得關注的是，直播業者浪凡網路科技在2024年底至2025年初間，接連砸下近13億元重金，買下知名豪辦「欣翰士林官邸」共七戶，創下市場新話題。這一連串購屋動作，不僅展現企業對未來營運空間的前瞻布局，也間接證明該區域商辦潛力已受到實際資金的肯定。

長久以來，士林區一直以住宅機能與文化景點為主，包含士林夜市、士林官邸、中山北路的學區宅等，在民生與觀光上有著強勁的基礎。但在商辦與企業聚落方面，相較於東區與內湖，士林的能見度與競爭力明顯較低。然而這種情況，正隨著北士科的開發、企業總部陸續設立，以及高總價新商辦產品的交易逐步成形而出現改變。

輝達效應不僅可能複製過去竹科與內科帶動周邊房市的模式，更重要的是，它讓「士林＝老社區」的印象出現鬆動，市場開始重新評估士林在首都圈中的戰略位置與價值重估空間。接下來，隨著新創產業、科技服務業、電商平台等陸續導入，士林不再只是北台灣的住宅重鎮，更將逐步轉型為兼具生活與辦公功能的混合型商圈新核心。

🏢 欣翰士林官邸買氣飆升：直播業者為何「包層」？

在台北市高總價商辦市場中，「包層購買」一直是具備財力與前瞻視野的企業才會出手的布局方式。2023至2024年間，直播業者浪凡網路科技連續兩年砸下近13億元，分別買下士林知名豪辦案「欣翰士林官邸」共七戶單位，其中包括中高樓層與高樓層戶別，不僅總金額驚人，甚至已接近整層包下的規模，引發市場高度關注。

從實價登錄揭露的交易紀錄來看，浪凡首波於2023年購入高樓層4戶，總價約6.8億元，每戶平均價格約1.7億元。緊接著在2024年第二波買進3戶中高樓層單位，總價6.14億元，每戶平均價更提升至2.05億元，顯示企業對該案未來增值性的高度肯定。以下是兩波購買的概要整理表：

這類「打包購買」、「整層使用」的行為在商辦市場代表三大意涵：

✅ 1. 長期進駐計畫明確

浪凡網路科技顯然並非短期投資，而是看準未來營運擴張或整合需求。對於直播產業而言，擁有穩定、整合式的空間有助於提升拍攝、剪輯、內容製作等內部流程效率。一次購下多戶，代表企業已預作長期駐點、甚至成立企業總部的打算。

📍 2. 看好區域未來價值

士林向來非傳統商辦熱區，但隨著北士科科技聚落的快速崛起，未來導入的大量科技產業鏈上下游資源，將會推升區域總體辦公需求與周邊物業價值。浪凡此舉顯示其高度看好士林的發展潛力，在價格尚未全面上漲前積極卡位。

🧩 3. 降低未來分散風險

對於需長時間穩定營運的企業而言，「多戶整層、同案集中」有利於管理、內部動線規劃與空間彈性調整，同時也避免日後面臨續租或擴張時被其他買方分割空間的風險。更進一步來說，這樣的佈局也提高未來資產的處分彈性與保值性。

綜合來看，這種大手筆、結構性的購屋行為，不僅反映企業自身擴張節奏，更是一種對於產業布局與不動產升值雙重信心的體現。在科技產業與內容產業融合愈加緊密的時代，「企業總部選址」不再僅是地點選擇，更是品牌策略與市場佈局的延伸展現。

💸 商辦價格表一覽：新案與中古行情差異

從2024至今，士林及北士科商辦成交價漲勢明顯，以下彙整目前市場主要物件價位：

📊【重點觀察】：「萬象之都」最高曾達每坪114.8萬元，反映區域價值正被重估。

📈 北士科效應：輝達總部帶動的三階段變革

專家將輝達進駐帶來的改變，分為三大階段：

🚀 初期：科技鏈啟動、小型商業需求先行

• 高科技企業上下游進駐。
• 餐飲、便利商店、外送平台活絡。
• 共享辦公室與中小商空間詢問度上升。

🏗 中期：產業聚落擴展，品牌與生活機能進駐

• 健身房、品牌餐廳、文創空間陸續開業。
• 吸引設計、廣告、影音業者進駐。
• 金融與人力資源服務商也陸續設點。

🏙 長期：人潮穩定，價格與租金雙漲

• 建立完整「士科生活圈」。
• 擁有高入住率、穩定租金報酬。
• 商辦資產具備中長期增值潛力。

🧠 專家觀點：士林、北投潛力翻身關鍵

🎙不動產專家表示：

「北士科的產業政策與交通建設是推升士林商辦熱的核心要素，不輸內湖的早年發展模式。」

此外，原本被視為台北邊陲的北投，也因文承路、洲美快速道路串聯，加上輝達與叡揚等大廠進駐，價值正被市場重新評估。

🧩 小資族與新創的機會窗口

士林與北投目前仍存在以下幾項優勢，特別適合中小企業與新創團隊：

📍建議：預算在1.5億元以下的新創企業，可優先鎖定中古辦公大樓或北投新案。

📍 編輯建議：誰該布局士林商辦？

根據市場觀察，以下類型企業最適合提前布局士林商辦市場：

• 🔴 新創科技與數位內容業者：靠近輝達與資訊廊道，便於產業鏈串聯。
• 🔵 設計與文創產業：社區氛圍新穎，房價基期低。
• 🟢 中小型律師事務所／會計師事務所：適合建立固定客戶基盤。
• 🟡 直播／影音產業：有多層使用空間，適合設立錄影棚與後製區。

🏁 結論：商圈變局中的「下一個信義計劃」

在台北市的商業發展歷程中，信義計劃區長期被視為「第一商辦戰區」，擁有完整的開發藍圖、優質的公共建設與國際級企業總部林立。然而，隨著土地供給逐漸飽和、價格飆升，以及企業需求多元化，新的核心地帶正在悄然形成，而北士科與士林地區，正逐步扮演起「CBD 2.0」的角色。

 近年，北士科（北投士林科技園區）政策導向明確，市府積極導入智慧城市、生技醫療、AI、綠能等未來產業，並透過優惠容積獎勵、公共建設升級、捷運雙線匯聚等優勢，加快區域產業轉型與空間重組。輝達（NVIDIA）選擇於此設立總部，象徵國際科技龍頭對這塊新興科技聚落的高度信任與重視。而隨後其他科技相關企業與內容創作者群體（如直播業者浪凡網路科技）也紛紛跟進進駐士林核心地段，進一步加快了商圈的產業轉向。

 與傳統的信義計劃區相比，士林與北士科更具備以下幾項轉型優勢：

 土地釋出潛力大：北士科許多區塊仍處於開發初期，相對信義區開發完成度高，有更多空間供企業進行客製化建築與產業聚落配置。價格門檻相對合理：目前士林及北投一帶的單價仍明顯低於信義、南港等一線商圈，對資本預算有限或處於成長期的企業而言，是較具性價比的總部進駐選擇。

 產業政策導向強：市府針對北士科有明確定位與招商政策，包含生技、科技、綠能、數位內容等，容易形成同業聚落與異業合作機會。交通條件日益改善：捷運淡水信義線與新北投支線串聯，加上未來北環段、新北捷運線規劃將進一步提升區域可及性。

 從產業生態觀察，現階段進駐士林的企業多數具備高度成長潛力，並重視品牌形象、產業定位與空間靈活性，這也使得區域內的高質感商辦產品開始受到青睞。像是「欣翰士林官邸」這類主打高樓層景觀、彈性分割與一戶多用途的產品，在面對內容創作、科技研發或中小企業總部需求時，皆具高度適配性。

對投資人而言，士林與北士科的轉型，意味著下一波的「黃金成長曲線」尚未完全展開，正處於「由點成面」的過渡階段。無論是企業總部設點、資產配置、或純粹的房地產價值投資，此時進場，不僅是價格的領先卡位，更是價值與產業連結的戰略佈局。

 因此，若說信義計劃區曾是台北的「CBD 1.0」，那麼北士科與士林，則可能是「CBD 2.0 的起點」。在這場城市產業重塑與商圈再定義的過程中，誰能看見未來，誰就能擁有下一個十年的資產紅利。現在，正是最關鍵的黃金進場期。