📚 目錄
- 🔍【引言】水湳園區最小地上權釋出，值得關注？
- 📌【地案概況】137坪釋出案詳情一覽
- 💸【成本解析】租金與權利金計算實例
- 🧱【開發限制】不得蓋住宅、禁設抵押權，開發彈性何在？
- 📍【區位優勢】鄰愛買、星巴克，區段機能一次看
- 💼【市場觀點】小型開發的新典範？
- 🧠【專家觀點與建議】誰適合搶進這塊地？
- 🧭【結論】地上權新風潮，從小基地開始
🔍【引言】水湳園區最小地上權釋出，值得關注？
台中水湳經貿園區近期釋出一筆僅137坪的地上權案，為該區歷來最小規模的公開招商。小面積卻引來高度市場關注，這塊地不僅象徵小型開發的可能性，也讓不少中小企業、創業主、品牌方看到「低門檻切入精華地段」的新契機。這篇文章將深入解析這個地案的條件、風險、潛力與適配族群，協助你做出投資判斷。
📌【地案概況】137坪釋出案詳情一覽
項目 | 內容 |
🔹 地點 | 台中市水湳經貿園區 北側單元8「鑫港尾段195地號」 |
🔹 面積 | 137坪 |
🔹 招標方式 | 設定地上權，期限20年 |
🔹 權利金底價 | 580萬元 |
🔹 年租金計算 | 依公告地價2.5%＋管理費1% |
🔹 預估年租金 | 約18萬5,225元（每月約15,435元） |
🔹 招商說明會 | 2025年6月5日 |
🔹 開標日期 | 2025年7月22日 |
這塊地可說是水湳地上權開發「最輕量」的切入口，適合想進入水湳但不具大資本的業者。
💸【成本解析】租金與權利金計算實例
依照公告條件，租金與總成本如下推估：
項目 | 金額 | 備註 |
權利金 | 580萬元 | 一次性繳納 |
年租金 | 約18.5萬元 | 依公告地價估算 |
每月租金 | 約15,435元 | 約每坪112元／月 |
若權利金攤入月費 | 約27,500元 | 假設攤還20年，利息略估 |
🔎 比較周邊行情：
- 水湳商圈店面月租：每坪2,400~2,800元
- 本案換算月坪租金：不到200元
➡️ 若搭配低投資裝潢，將權利金與租金攤提，每月整體成本僅3萬元上下，明顯低於市場水準。
🧱【開發限制】不得蓋住宅、禁設抵押權，開發彈性何在？
根據公告內容，本案雖位於住一之一用地，但開發有以下限制：
- ❌ 不得興建住宅
- ❌ 不得開挖地下室
- ❌ 不得設定抵押權或信託
- ⏳ 開發期限：3年內須取得使用執照
這些限制看似嚴格，但其實也強化了短期商業使用的定位。對於想開設：
- 健身工作室
- 接待展示中心
- 建材樣品空間
- 寵物、生活美學類品牌店
都能運用空間進行短期營運、品牌曝光、商品測試等多功能應用。
📍【區位優勢】鄰愛買、星巴克，區段機能一次看
周邊重要地標 | 距離 |
愛買中清店 | 步行5分鐘 |
UNIQLO、迪卡儂 | 800公尺內 |
星巴克 | 350公尺內 |
水湳轉運中心 | 700公尺 |
國際會展中心 | 車程5分鐘 |
綠美圖（國圖台中館） | 步行8分鐘 |
📍地點解析：
本案位於水湳經貿園區北側核心，交通便利、生活機能強，人流潛力大、曝光率高。對品牌來說，是展現品牌力與測試商圈反應的絕佳據點。
💼【市場觀點】小型開發的新典範？
信義房屋逢甲上安店經理周子凡表示：
「即使加上權利金，月成本仍約3萬出頭，對品牌商、零售業、接待中心等中小型業者相當具吸引力。」
這筆137坪的地上權案被視為「小基地開發試驗田」，若操作成功，未來台中市區其他零星地上權案也可能朝此方向釋出，形成一種「輕資產×短期回本」的城市投資風格。
🧠【專家觀點與建議】誰適合搶進這塊地？
卓越不動產估價師楊祥銘特別指出，雖然這塊地上權標案禁止興建住宅，但其使用分區及開發條件仍具高度彈性，為多元業態創造了難得的發展機會。楊所長分析，這塊土地適合發展如健身房、美容院、藝術設計工作室、建材展示中心以及寵物相關產業等，這些都是目前市場趨勢中需求持續成長的行業。
對於新創品牌而言，這塊基地更像是一座「市場測試場」，以較低成本及相對短期的地上權租賃方式，降低創業初期風險，讓業者能夠靈活調整營運模式與市場策略。此外，地點靠近中清路大型商圈和水湳轉運中心，具有極佳的交通便利性及客流量，這對於品牌曝光和業績提升均有正面助益。
✅ 適合的投資與經營對象：
- 🏢 需要實體展示空間的創業品牌
實體店面仍是零售與服務業的重要展示窗口，尤其對新品牌來說，快速建立品牌形象和顧客體驗至關重要。 - 🐶 寵物產業與生活服務業者
隨著寵物經濟崛起，寵物美容、用品零售及寵物健身等業態需求大增，這裡提供了理想的場域。 - 🧘♀️ 健身、美容與設計類業者
這些產業講求環境與氛圍的營造，小基地開發適合打造獨特風格空間，吸引有品味的消費族群。 - 🪟 建材、家具及空間改造展示中心
中南部市場對於建材與空間設計需求穩定，這塊地點可做為新產品或設計理念的展示窗口。 - 🛒 快閃店與城市旗艦店業者
低月租金與短期使用權，適合快閃活動或新品牌試水溫，創造話題與流量。
⚠️ 投資提醒：
- 🚫 無法設定抵押，融資需謹慎規劃
本案明確禁止設定抵押權，意味著購地者無法用此地作為貸款擔保，資金規劃須自備充裕現金。 - 📆 20年地上權期需考量折舊與回本時間
投資者必須計算租賃期限內的資金回收期，合理評估裝修及營運成本，確保獲利空間。 - 🧾 裝修及品牌曝光成本不可忽視
雖然租金較低，但初期裝修與營運推廣仍需一定投入，應評估是否能帶來預期回報。
🧭【結論】地上權新風潮，從小基地開始
此次水湳經貿園區137坪的地上權標案，突破以往大基地的開發模式，成為園區歷來最小規模且極具示範意義的公開招商用地。它結合「小基地靈活性」、「低門檻投資」、「短期測市」三大優勢，適合中小型投資者與新創企業以較低風險切入台中快速成長的經貿園區。
雖然標案有一定法規限制，禁止住宅興建及無法設定抵押，但這反而激發了創新業態的多元應用空間，提供更多元的商業可能。對於那些尋求高曝光度、低成本入場機會的品牌而言，這是一個理想的「輕盈跳板」。
✅ 若你是尋找具備潛力的投資標的，並希望擁有一個穩定且具彈性的據點，且能用較低租金、短租期測試市場反應，水湳園區的這塊小基地地上權標案，值得深入關注與評估。這不僅是一次投資新風潮的參與，更可能是未來台中地上權開發的重要風向球。