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• 🏗️ 引言：工業地產爆量熱賣，龜山成「金磚區」
• 📈 龜山交易量飆升背後的真相
• 🧲 吸引企業布局的四大關鍵優勢
• 🏭 誰在買地？大廠設廠行動一覽
• 🧩 廠房需求升級化：小換大成新常態
• 🔄 資產重整潮興起：企業不動產新布局
• 🏁 結語：龜山熱潮還能追嗎？

🏗️ 引言：工業地產爆量熱賣，龜山成「金磚區」

2025年5月，桃園龜山工業地產交易量飆破169億元，創下近34個月來新高，成為市場矚目的熱區。背後推手不只是一波科技擴廠潮，還包括龜山在地理、政策與產業聚落的多重優勢。企業不再只追求便宜土地，而是尋找「可長可久的營運基地」。

📈 龜山交易量飆升背後的真相

根據統計，近三年桃園工業地產的交易金額如下：

📌 龜山單一區域就占掉全桃園近1/4交易量！

這不僅代表買氣旺盛，也顯示出龜山的戰略價值正在快速提升。

🧲 吸引企業布局的四大關鍵優勢

龜山之所以成為企業設廠與資本布局的新熱點，並非偶然，而是來自於其兼具地理、人口、法規與產業群聚等多項綜合優勢。以下四大要素，是企業評估設廠或擴張時最看重的關鍵：

🌍 ① 區位條件優越，緊鄰雙北核心

• 龜山位於桃園市北端，與新北市五股、林口地區無縫接軌，與台北市區車程僅30分鐘內，是雙北與桃園之間的「轉運核心」。
• 交通系統發達，緊鄰五楊高架、中山高、台61線，再加上桃園捷運系統逐步擴建中，無論是人才通勤、貨物進出或跨縣市協作皆具高效率。
• 對於設有雙北總部或研發中心的企業而言，龜山成為具備成本優勢與接軌便利的「第二基地」。

📌 企業重視的不是距離，而是「移動效率」與「人流物流並行」，龜山正好切中要害。

👷 ② 勞動力年輕化，有助企業用工

• 相較於雙北高齡化問題，桃園市的人口結構仍以青壯年人口為主，其中20～44歲就業主力占比超過50%。
• 區域內擁有多所高職與科技大學，如健行科大、萬能科大、銘傳大學桃園校區等，提供企業穩定且技能對口的畢業人力來源。
• 勞工住宅與生活機能充足，也有利於吸引外地人才定居與就業，形成穩定的用工環境。

📌 對以高階製造、研發為主的企業而言，年輕、穩定、可訓練的人力，是最有價值的資產之一。

🏭 ③ 工業區規劃完善，法規明確

• 龜山工業區為桃園市政府規劃管理的合法園區，土地使用分區明確，企業可放心投入建設，大幅降低因土地用途變更或使用爭議而產生的經營風險。
• 基礎設施包含工業用水、用電、污水處理、光纖通訊等系統齊備，可支援大型機械、電子製造等高耗能產業的需求。
• 工業區內的設廠與營運申請流程透明，企業在規劃時可精準掌握開發時程，利於控管專案進度與成本。

📌 相較於尚未開發或須申請變更使用的土地，合法工業區提供更高的營運穩定性與資本安全感。

🔗 ④ 產業聚落效益強，供應鏈就近整合

• 龜山現有產業包含資訊電子、AI板卡、食品加工、自動化設備與汽車零組件等，形成橫跨傳產與高科技的複合型產業結構。
• 上下游供應商與協力廠密集，縮短運輸與等待時間，有利企業實施即時生產（JIT）與彈性調度（Flex MFG）策略。
• 因產業集中發展，服務配套（物流、倉儲、維修、包裝等）也相對完整，對中小企業更具友善環境。

📌 對多數企業而言，設廠不只是蓋一棟建築，更是「嵌入整個生產網絡」的動作。龜山的聚落效應讓整體運營更有效率、更有彈性。

🧠 加值觀點：企業設點＝長期投資

在當前地緣政治與供應鏈重組的浪潮中，選擇設廠地點不僅是成本問題，更是企業競爭力的延伸。龜山因具備**「核心地位」+「成長彈性」+「產業相容性」**三大條件，正迅速成為企業眼中理想的下一個營運高地。

對資產經營者與投資者而言，這樣的區域也代表著：

• 土地未來可望穩健升值
• 廠房出租需求穩定強勁
• 長期報酬具防禦性與成長性並存

🏭 誰在買地？大廠設廠行動一覽

龜山工業區近年吸引大量企業進場購地設廠，顯示出企業對該區長期營運環境的高度信心。這些動作不僅代表個別企業的成長規劃，也反映出整體製造業產能外移與重新配置的大趨勢。

下表統整了近年龜山工業區的指標性企業購地案例：

📌 從產業類型來看，科技製造業仍占主力，其次為冷鏈食品與電子零組件產業。 龜山的地理優勢及工業區基礎建設，對於這類依賴供應鏈效率與物流整合的產業來說，極具吸引力。

這些購地案也有幾項共同特色：

• ⛓️ 高度整合上中下游供應鏈需求
• 🏭 廠房規模集中在千坪以上，滿足中長期擴建彈性
• 🔄 部分企業採購併模式，一次取得完整土地塊以利規劃

這樣的動能也讓龜山逐漸成為桃園「科技次核心」的具體實踐區域。

🧩 廠房需求升級化：小換大成新常態

隨著產業升級與新技術浪潮來襲，廠房的需求也悄然發生改變，不再只是「能運作就好」，而是強調「可持續發展」、「智慧升級」與「ESG合規」。企業開始重視土地與廠房是否具備長期升級潛力。

📌 企業現在看的不是價格最低，而是未來價值與升級潛力。 這也解釋了為什麼許多企業甘願以高價買入位於核心工業區的土地與廠房，甚至不惜整併周邊土地進行大規模開發。

特別是在AI、淨零碳排與ESG壓力逐年增強的背景下，龜山這類已開發、設施完善的區域將成為企業升級的最佳選擇。

🔄 資產重整潮興起：企業不動產新布局

在利率波動、資本成本上升與市場不確定性增加的今天，企業普遍開始進行資產結構的檢視與重整。不動產不再只是資產負擔，而成為企業策略轉型的突破口。

常見的企業策略包括：

• 🏚️ 處分閒置老舊產線，回收資金
將不再使用或報酬率過低的廠房或辦公設施出售或出租，釋放資金以投入更高報酬領域。

• 🧱 買地重建，提升資產效率
老廠翻新或重建智慧廠房，導入自動化與能源效率系統，實現生產與資產管理的雙重升級。

• 🏢 不動產多角化經營模式興起
企業開始規劃自有地產為多功能用途，如企業總部、研發中心、租賃空間甚至企業孵化器，創造更高的經濟效益。

這波「資產活化」與「空間再設計」潮流，也推動類似龜山這種已具基礎聚落、可立即啟動規劃與使用的區域快速升溫。

🏁 結語：龜山熱潮還能追嗎？

龜山目前處於「雙循環推動」的黃金交叉點：

1. 📦 地產交易活絡，企業信心足夠
   連續數年的投資金額累積與指標企業進駐，象徵市場信心明確，未來具備進一步成長動能。
2. 🔌 產業聚落效益正在加速形成
   供應鏈上下游企業相繼靠攏，加上交通、勞力、法規支持，使得整體效率顯著提升。
3. 💰 資產重整與投資雙軌進行中
   從自用設廠到開發經營並重，企業對不動產的角色認知正發生重大變化，進一步提高土地與空間的價值密度。

📌 龜山，不只是科技廠的下一站，更可能是資產升級與產業轉型的核心戰場。 無論你是企業主、產業開發者，還是有志進入不動產投資市場的參與者，現在正是重新審視龜山潛力的好時機。

未來3～5年內，龜山的產業與地產發展可能不只是延續，而是全面加速。能否把握這個窗口期，就看你今天是否做足準備。

如需協助規劃工業地產投資策略、掌握廠房交易機會，可持續關注更多區域產業動態與資產流動趨勢。