房市多頭逃命波!中古屋交易爆10年新大量 房價能打下來?

發佈日期:2024/09/26  工商時報 郭及天 陳碧芬
上半年達5.65萬件,十年同期新高;限貸風暴席捲房市,量能恐極盛轉極衰,惟價格欲跌不易

限貸風暴席捲房市,房仲業者統計,今年上半年中古屋交易5.65萬件,創下2014年以來同期新高。從過去政府重手打房後交易量瞬間由極盛轉極衰的經驗顯示,上半年可能是這波房市多頭的「逃命波」,預估交易量天花板短期內恐難以再突破並大幅縮減,不過價格要跌不容易。


住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析,2013年受惠於奢侈稅二年閉鎖期解凍,加上當年全球經濟表現強勁,利率處於相對低點,帶動國內房市多頭,但房價高漲引起民怨,政府推出房地合一稅,正式定調打房策略。

近年上半年二手屋交易量
近年上半年二手屋交易量
直至2019年後,疫情興起與中美貿易戰,加速台商與資金回流,帶起全台房市多頭,去年下半年更受惠於新青安貸款與股市大漲,房市買氣至今年上半年直達近十年巔峰,然而央行祭出近年最強的信用管制措施,加上銀行滿水位、放款緊縮、貸款排隊難解,下半年買氣將大幅收歛,是否重演過去房市極盛轉為極衰,仍待時間驗證。

央行祭出近年最強的信用管制措施,加上銀行滿水位、放款緊縮、貸款排隊難解,下半年買氣將大幅收歛,是否重演過去房市極盛轉為極衰,仍待時間驗證。

中央銀行理事、台灣經濟研究院長張建一則為央行政策辯護,指出央行理事會有徵調聯合徵信中心資料,多項房市數據進行比對,發現很多購屋族不是自住的比重很高,且因在新青安專案之前的一、兩年,炒房已經炒了一大波,很多投資人都持有兩戶以上,情況有點像是建商、投資客、投機客集體炒房,排擠購屋自住的剛性需求者,無法從公股銀行申請房貸。

此外,金融機構對營建業放款過度集中,目前銀行不動產授信占總放款高達37.4%,比2008年金融海嘯時最高的37.9%接近,但這兩個數據的結構不一樣:2008年時逢景氣很差,企業不願向銀行借錢,分母變小導致數值往上升,現在卻是分子大幅拉高,不動產放款占總體比重上升,以1,000億元放款有400億元都是押在不動產部分,風險過大。

還有許多銀行的土建融授信,過度集中在少數1、2家建商,張建一說,若有什麼情況發生,會對建商造成極大衝擊,業者沒辦法順利交屋,將變成中國大陸的爛尾樓現象,然後再影響到銀行信用額度,金融穩定就會面臨更大的衝擊,央行不快點祭出新法,「恐怕會來不及」,所以先祭出措施、之後再滾動調整;央行也正盤點、搜集購屋者資料以加快提出排除條款,預估不一定要一個月的時間。